横浜鶴見の築60年戸建投資・担保評価と売却益狙い

オーナー:30代 男性 E.Eさま

神奈川県横浜市鶴見区 鶴見駅 徒歩30分
約72㎡ 木造2階建て

横浜鶴見の築60年戸建投資・担保評価と売却益狙い

月間収入 2018年1月~12月平均

売り上げ 102,855円
平均稼働率 100%

月間支出 2018年1月~12月平均

管理費 6,200円
修繕費 0円
火災保険で支払い
固定資産税 2,584円
年31,000円
ローン返済 85,000円

月間収支 2018年1月~12月平均

収入 102,855円
総支出 93,784円
利益 9,071円

参考時給

オーナー稼働時間/月 1時間
オーナー時給換算 9,071円

※売上、費用はオーナー提示の入金・出金を示す資料をもとに掲載しています。
※当社で販売・管理している物件ではありません。

― なぜ不動産投資をはじめたのですか?

会社員として日々仕事に邁進していたのですが、社内の派閥闘争に巻き込まれて、業績では評価されない組織や待遇に嫌気がさし、将来の不安もあり投資の勉強を始めました。

株や投資信託からはじめて、約7年前に中古の賃貸併用住宅を買ったことが不動産投資のはじまりです。

そこから一棟アパートや、戸建て、長屋、区分マンションなどさまざまな物件を、妻の協力もあり夫婦で購入していきました。

― なぜこの物件を選んだのですか?

鶴見戸建の外観写真(オーナー提供資料)

この物件は5件目に買った物件なのですが、最初の賃貸併用住宅の物件を購入した不動産会社の担当が紹介してくれました。
その担当の方が地主の方と懇意になって任された物件とのことで、築60年のテナント戸建で、公道に面した整形地、価格は土地値(路線価)よりも低い金額でした。

この物件とあわせて別の物件も一緒に提案され、合わせて政策金融公庫から15年の融資を引いて購入しました。

15年融資だと月間のキャッシュフローはほとんど出ないのですが、土地値以下での金額なので、将来の売却益と担保評価になればと購入に踏み切りました。

― 現在の物件管理や運用について教えてください。

管理は管理会社にすべてお願いしています。

購入して6年になりますが、購入前から変わらず地元密着型の個人経営のお店が店子です。内装の不具合などは自ら直してくれているようです。

修繕費としてかかったのは、台風の時期に雨が建物内部に流れ込んで自動ドアに不具合が発生した時です。
その修繕費用として約14万円かかりました。修繕はこの1度のみで、金額も火災保険で対応予定ですので、今のところ持ち出しはありません。

月間の収入と支出について※2件同時に購入したため、政策公庫(国)への返済201,444円。うち本物件の毎月の返済額は8.5万円。

― 失敗したと思うことはありますか?

失敗というか、驚いたというか…なのですが、築60年ということで、購入の際に登記謄本をとろうとしたら無く、閉鎖謄本※をとることになりました。
法務局まで出向く必要があり、手間がかかりました。

※閉鎖謄本とは、閉鎖登記簿の写しのこと。紙の登記簿が磁気ディスクの登記簿へ置き換えられ、紙の登記は登記所に閉鎖登記簿として保管。希望すれば閲覧したり、写しの交付を受けたりすることができる。

― 今後の投資の展望についてお聞かせください。

この物件は個人で購入してすでに6年保持しているので、長期譲渡になります。

売るときは更地にして売却と思っていたのですが、地元に愛されているテナントが店子ということもあり、建物が持つ限りは保持してもいいかなと思いはじめています。

今後、少しずつ不動産に軸足を移していくつもりなので、投資物件は引き続き購入していく予定です。

ゆくゆくは、母子家庭とシニアが共同で生活できる集合住宅や、コンセプトのあるコミュニティ住宅など、社会貢献に繋がるような物件をつくっていくことが出来たらいいなと思っています。

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