コラム

一棟VS区分VS戸建 徹底比較!戸建て編

一棟VS区分VS戸建 徹底比較!戸建て編

一棟アパートは、一度の投資で一気に不動産投資の規模を拡大できる、中~上級者向けの不動産投資。
そして、区分マンションは、ローリスクローリターンで、サラリーマン大家や新米大家向けの不動産投資だとご紹介しました。

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では、最後に戸建て投資の特徴について比較して、まとめてみたいと思います。

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1.戸建て投資の特徴

戸建てというと、不動産投資よりもマイホームなどの実需で購入するイメージが強いかもしれませんが、不動産投資としてみた場合は、一棟アパートや区分マンションと比較してどの様な特徴があるのでしょうか。

1-1.戸建ての物件価格…中

戸建ての物件価格については、一棟アパートと区分マンションの中間をとるイメージになります。

一棟アパートと同じように、土地値が高い東京都内で投資をしようとすると、場所によっては一戸建てでも億単位の投資となる可能性もあります。

1-2.戸建ての家賃…高

戸建てについては、間取りが広くいわゆる「ファミリー物件」という扱いになるため、家賃についても必然的に高く設定することができます。

マンションのファミリー物件よりも、独立性やオリジナリティがあるため、相場家賃よりも若干高めの家賃でも決まる傾向にあります。

1-3.戸建ての利回り…中

戸建ての利回りは、購入する物件価格に大きく左右されます。
都心部の戸建ては物件価格が高いため、高い利回りはあまり期待できません。

一方、地方の戸建ては、中古であれば安く購入できるケースもあるため、高い利回りが期待できます。

1-4.戸建ての初期費用/銀行ローン…中

戸建ての初期費用については、一棟アパートと区分マンションの中間といったイメージですが、都心部か地方かで価格が大きく変わってきます。

また、銀行ローンについては新築や都心部の戸建てであれば、比較的ローンを組みやすい傾向ですが、中古や地方の戸建てについては、銀行の担保評価が出にくいため、現金でないと買えない場合もあります。

1-5.戸建ての空室リスク…中

戸建ては区分マンションと同じように、一戸のみの運用となるため、万が一空室が発生した時のダメージは大きいです。
ただ、戸建ての場合はファミリーで居住するため、一人暮らし用のワンルームよりも継続居住年数が長い傾向があります。

そのため、入居者さえ決まれば、区分マンションよりも空室が生じるリスクは低いと言えます。

1-6.戸建ての修繕リスク…高

戸建ては区分マンションのように、管理組合が建物の維持に必要な修繕を手配してくれるわけではないため、その都度自分で計画して必要な修繕を実施していく必要があります。

戸建ての場合は、室内設備が一棟アパートや区分マンションよりも多く、また使用頻度も多いため、修繕が発生するリスクは高いと言えます。

1-7.戸建ての管理におけるメリット…高

戸建ては先ほども触れたとおり、継続居住年数が長く入居者の入れ替わりが少ないため、入居者が決まればその後の管理は非常にしやすいと言えます。

管理会社に管理を委託せず、投資家自身で自主管理する人も多いです。

1-8.戸建ての売却(出口)におけるメリット…低

戸建ての賃貸は、ある程度の利回りで稼働していればなんとか売却は可能です。
ただ、入居者がいないケースの場合は、マイホーム購入者向けに売ることにもなるため、立地が悪い戸建ては売れるまでに時間がかかる傾向があります。

戸建てのまとめ

戸建ての不動産投資は、一戸に対する投資という意味では区分マンションと同じですが、価格が高く売却がしにくいため、賃貸需要のない立地の戸建てを間違って購入すると大変なことになります。

また、修繕についてもある程度の頻度で発生するため、経費を抑えるためにも自分自身で物件を管理できるノウハウがあるとよいでしょう。

2.一棟、区分、戸建てを一挙に比較してみよう

それでは最後に、一棟、区分、戸建てを同時に比較してみましょう。

種別 一棟アパート 区分マンション 戸建て
物件価格
家賃
利回り
初期費用/
銀行ローン
空室リスク
修繕リスク
管理メリット
売却メリット

一棟アパートは、「高」と「中」が多く、中~上級者向けの不動産投資であるため、信頼できる不動産会社にアドバイスをしてもらうか、ある程度の不動産投資経験を積んでから始めてみると良いでしょう。

一方、区分マンションは「低」が多く、サラリーマン大家や新米投資家におすすめできます。

戸建ては一棟アパートや区分マンションに比べると、若干特殊性がある不動産投資のため、修繕を中心にある程度の知識やコネクションを構築してから検討したほうがよいでしょう。

いかがでしたでしょうか。
このように一棟、区分、戸建てでそれぞれ異なった特徴がありますので、今の自分にあった物件がどれなのか、表を見ながらよく考えて物件探しをすると、良い物件に巡り会えるでしょう。

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棚田 健大郎
棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。行政書士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を取得し、棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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