蒲田・新築マンション、手間いらずで3棟目も購入

オーナー:50代 男性 K.Sさま

東京都大田区蒲田 蒲田駅 徒歩9分
約260㎡ / 12戸

蒲田・新築マンション、手間いらずで3棟目も購入

月間収入 2018年1月~12月平均

売り上げ 936,027円
平均稼働率 99%

月間支出 2018年1月~12月平均

管理費 46,799円
清掃費 9,500円
水道光熱費 2,719円
固定資産税 31,968円
年383,617円
ローン返済 382,770円
広告費 24,235円

月間収支 2018年1月~12月平均

収入 936,027円
総支出 497,991円
利益 438,036円

参考時給

オーナー稼働時間/月 1時間
オーナー時給換算 438,036円

※売上、費用はオーナー提示の入金・出金を示す資料をもとに掲載しています。

― なぜ不動産投資をはじめたのですか?

投資としての不動産所有に興味があり、10年ほど前に区分マンションを購入したのがはじまりです。

5戸ほど所有していましたが、空室がでると家賃収入がゼロになるリスクがあるため、サブリースで運用していました。
しかし、手残りがほとんどないため売却しました。

一棟投資であれば、戸数があるので空室リスクが分散できること、また新築であれば修繕などの費用がかからず、賃貸運用は管理会社にお任せできるとセミナーで聞いたので、新築の一棟マンションに絞って探し始めました。

― なぜこの物件を選んだのですか?

都内の駅から歩いて10分以内、利回り6%以上という条件で物件を探していたところ、紹介を受けたのがこの蒲田駅の物件です。

消費税還付についても教えてもらい、税理士の方にお願いして建物の消費税分として500万円程の還付を受けることができました。

練馬の所有物件 新築一棟(オーナーが所有している
練馬の新築一棟マンション物件)

いまは、一棟投資の新築物件を増やしています。同じ会社から紹介を受けて、

・JR山手線、京浜東北線 御徒町駅 徒歩4分
・都営大江戸線、西武池袋線 練馬駅 徒歩3分

2つの新築一棟マンションを買いました。

現在3棟所有していますが、いずれも安定運用できています。

― 現在の物件管理や運用について教えてください。

管理は管理会社にすべてお願いしています。
入退去の連絡や、何かあった際の連絡を受けています。

3年ほど前に購入しましたが、今のところ修繕費もかかっていません。
退去されても比較的すぐに埋まります。やはり新築は運用が楽でいいですね。

(2018年上半期の収入実績 5月に退去がでるも6月すぐ入居が決まった/オーナー提供資料より)

先日、こんな連絡が管理会社からありました。

所有している蒲田のマンションの近くで引っ越しがあったようなのですが、その際に出たと思われる電化製品や梱包していたダンボールなどの粗大ゴミが、まったく関係のないうちの物件の敷地内に捨てられてしまい…。

粗大ゴミ撤去の手続きはすべて管理会社が行ってくれましたが、粗大ゴミ回収費として16,200円がオーナー負担となりました。
近隣住民のマナーまでは、さすがに管理が難しいですよね…。

― 失敗したと思うことはありますか?

失敗というのは今のところないのですが、困ったな…と思うことはありました。

御徒町駅の物件なのですが駅近ということもあり、中国人の入居者の方が民泊として利用していたらしく、部屋に入りきれなくなったスーツケースが5、6個共有部に置いてありました。
この物件は転貸借を許可していない物件なので、管理会社に厳重に注意をしていただきました。

他の入居者からのクレームはなかったですが、今後同じようなことが続くようであれば対応検討したいと思います。

― 今後の投資の展望についてお聞かせください。

やはり新築一棟は運用もしやすいため、今後もよい立地があれば購入したいと思っています。

ただ、なかなか都内の駅から徒歩5分以内…といったよい土地は出てきませんね。

いま持っている物件は、駅近で民泊としてのニーズもあるということが分かったので、そういったホテルへのコンバージョンについても興味があります。
建築的な対応や手続きなど、いろいろ難しそうではありますが…。

ゆくゆくは、いま所有している物件の売却も検討したいと思っています。
まだ一棟物件を売却はしたことがないので、うまく売却できるといいなと思っています。

東京圏&駅徒歩10分以内の【新築一棟】⇒ 物件紹介はこちら

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手間をかけずに将来に備えた資産をつくる…空室リスクが低い不動産投資とは?

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