札幌・中古RC一棟/競売物件をスルガ銀行で購入
オーナー:40代 男性 K.Nさま
札幌市清田区清田
「札幌国際大学前」徒歩2分
約500㎡ / 24戸
月間収入 2018年1月~2018年12月平均
売り上げ | 661,612円 |
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平均稼働率 | 74.3% |
月間支出 2018年1月~2018年12月平均
管理費 |
21,436円 |
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修繕費 |
21,380円 |
清掃費 |
8,640円 |
水道光熱費 |
53,359円 |
固定資産税 |
52,183円 年626,200円 |
ローン返済 |
426,264円 |
広告費 |
67,000円 |
月間収支 2018年1月~2018年12月平均
収入 |
661,612円 |
---|---|
総支出 |
650,262円 |
利益 |
11,350円 |
参考時給
オーナー稼働時間/月 |
1時間 |
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オーナー時給換算 |
11,350円 |
※売上、費用はオーナー提示の入金・出金を示す資料をもとに掲載しています。
※当社で販売・管理している物件ではありません。
― なぜ不動産投資をはじめたのですか?
2014年に区分所有マンションを購入したのが最初です。
その後、一棟物件を購入していきました。現在は5棟所有しています。1棟は横浜ですが、残りの4棟は北海道にて所有しています。
― なぜこの物件を選んだのですか?
こちらは競売物件で、1年間の家賃保証も付けるという条件で業者より紹介されました。
札幌の中心地から40分程度、また徒歩圏に札幌国際大学があり、築年数も20年程度のRC造という減価償却が大きくとれる物件でした。
現況利回りも10%を超えていて、積算価格でも評価額が物件価格を超えていたので、購入することにしました。
― 現在の物件管理や運用について教えてください。
1年目は購入した仲介会社で満室保証がついていたので、満額家賃を受け取り、2年目からは紹介された新しい管理会社で、満室家賃の70%の賃料でサブリース運用に切り替えました。
修繕費などもサブリース費用に含まれていたため、まったく手がかからない物件だったのですが、丸2年経った3年目に、弁護士から連絡が来て、管理会社が倒産したことを知らされました。
それまでサブリースですべてお任せしていたということもあり、入居状況は気にしていなかったのですが、蓋を開けてみたら空室だらけの物件になっていました。部屋の修繕やリフォームも行っておらず、入居募集もかけていない状態でした。
結局、家賃も2ヵ月分が未納となり、そこから別の管理会社を探して、賃貸経営の立て直しを図りました。
― 失敗したと思うことはありますか?
やはり管理会社が倒産し、家賃2ヵ月分が未納のまま回収できなかったことですね。
管理会社を切り替えて入居者募集したのですが、北海道は広告料の相場が3ヵ月分と高いため、空室を埋めるために結構な額をキャッシュアウトしてしまいました。
修繕も行われていなかったため、募集をかける前の修繕費や内装費もそれなりにかかりました。
そのあたりは、プロパンガス会社、保険をうまくつかうことで、大きな支出とならずにすみました。
また、この物件はスルガ銀行から融資を受けていたので、金利が高かったのですが、2年間保持した後に1年ごとに金利交渉をしています。
4.5%→3.5%→3.1%→2.8%と引き下げに成功し、収益改善を行ないました。
(本物件のローン返済予定表/オーナー提供資料)
現在、スルガ銀行は投資用不動産融資に関する元本一部カットについて、相談を受け付けています。
その中で、金利の引き下げの対応も検討事項となっているので、更なる金利交渉を今も行っています。
― 今後の投資の展望についてお聞かせください。
区分マンションを所有したのを皮切りに、課税所得者となるタイミングに合わせて物件購入をすすめました。
投資としてはコインランドリーや太陽光発電などにも投資、運用をしています。
コインランドリーでは比較的収益がでているので、それらの収益をもとに今年11月に沖縄で戸建民泊を展開する予定です。
旅館業法などの許可申請や、運用代行業者などの選定を現在進めています。
これからも投資家として色々なものに投資をしていきたいと思っています。
物件のご紹介はこちら収支公開
- 札幌・中古RC一棟/競売物件をスルガ銀行で購入
- 所在地
- 札幌市清田区清田
- 面積・戸数
- 約500㎡ / 24戸
- 平均稼働率
- 74.3%
- 収入
66万円 / 月 - 支出
65万円 / 月
- 亀戸・新築一棟/初めての購入物件は23区鉄骨造
- 所在地
- 東京都江東区大島
- 面積・戸数
- 約173㎡ / 8戸
- 平均稼働率
- 99%
- 収入
67万円 / 月 - 支出
48万円 / 月
- ハワイ・ホテルコンドミニアム、実質利回り3.5%
- 所在地
- ハワイ ワイキキ
- 面積・戸数
- 約48㎡ 4人
- 平均稼働率
- 84%
- 収入
49万円 / 月 - 支出
27万円 / 月
- 大阪中津の区分マンション・収支マイナスも節税効果
- 所在地
- 大阪市北区中津
- 面積・戸数
- 約24.5㎡ 新築
- 平均稼働率
- 100%
- 収入
7万円 / 月 - 支出
7万円 / 月
- 新宿区の民泊・Airbnbスーパーホストの収支は
- 所在地
- 東京都新宿区
- 面積・戸数
- 25㎡(1DK) 3人
- 平均稼働率
- 75%
- 収入
31万円 / 月 - 支出
18万円 / 月
- 蒲田・新築マンション、手間いらずで3棟目も購入
- 所在地
- 東京都大田区蒲田
- 面積・戸数
- 約260㎡ / 12戸
- 平均稼働率
- 99%
- 収入
94万円 / 月 - 支出
50万円 / 月
- 横浜鶴見の築60年戸建投資・担保評価と売却益狙い
- 所在地
- 神奈川県横浜市鶴見区
- 面積・戸数
- 約72㎡ 木造2階建て
- 平均稼働率
- 100%
- 収入
10万円 / 月 - 支出
9万円 / 月
- 六本木1棟ビル・築30年でも高稼働で月収240万
- 所在地
- 東京都港区
- 面積・戸数
- 約400㎡ / 8戸
- 平均稼働率
- 100%
- 収入
240万円 / 月 - 支出
169万円 / 月
SOLD物件
-
SOLD
京成金町線「柴又」駅徒歩8分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円
-
SOLD
都営新宿線「大島」駅徒歩2分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円
-
SOLD
JR埼京線「戸田」駅徒歩5分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円
-
SOLD
西武池袋線「椎名町」駅徒歩3分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円
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SOLD
東武スカイツリーライン「五反野」徒歩8分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円
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SOLD
京成本線「お花茶屋」徒歩12分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円
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SOLD
JR総武線「新小岩」徒歩7分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円
-
SOLD
都営三田線 「西巣鴨」徒歩4分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円
-
SOLD
JR総武線「亀戸」徒歩9分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円
-
SOLD
東武東上線「朝霞台」徒歩10分
※建築条件付き売地
土地価格 ― 万円