札幌・中古RC一棟/競売物件をスルガ銀行で購入

オーナー:40代 男性 K.Nさま

札幌市清田区清田 「札幌国際大学前」徒歩2分
約500㎡ / 24戸

札幌・中古RC一棟/競売物件をスルガ銀行で購入

月間収入 2018年1月~2018年12月平均

売り上げ 661,612円
平均稼働率 74.3%

月間支出 2018年1月~2018年12月平均

管理費 21,436円
修繕費 21,380円
清掃費 8,640円
水道光熱費 53,359円
固定資産税 52,183円
年626,200円
ローン返済 426,264円
広告費 67,000円

月間収支 2018年1月~2018年12月平均

収入 661,612円
総支出 650,262円
利益 11,350円

参考時給

オーナー稼働時間/月 1時間
オーナー時給換算 11,350円

※売上、費用はオーナー提示の入金・出金を示す資料をもとに掲載しています。
※当社で販売・管理している物件ではありません。

― なぜ不動産投資をはじめたのですか?

2014年に区分所有マンションを購入したのが最初です。

その後、一棟物件を購入していきました。現在は5棟所有しています。1棟は横浜ですが、残りの4棟は北海道にて所有しています。

― なぜこの物件を選んだのですか?

こちらは競売物件で、1年間の家賃保証も付けるという条件で業者より紹介されました。
札幌の中心地から40分程度、また徒歩圏に札幌国際大学があり、築年数も20年程度のRC造という減価償却が大きくとれる物件でした。

現況利回りも10%を超えていて、積算価格でも評価額が物件価格を超えていたので、購入することにしました。

― 現在の物件管理や運用について教えてください。

1年目は購入した仲介会社で満室保証がついていたので、満額家賃を受け取り、2年目からは紹介された新しい管理会社で、満室家賃の70%の賃料でサブリース運用に切り替えました。

修繕費などもサブリース費用に含まれていたため、まったく手がかからない物件だったのですが、丸2年経った3年目に、弁護士から連絡が来て、管理会社が倒産したことを知らされました。

それまでサブリースですべてお任せしていたということもあり、入居状況は気にしていなかったのですが、蓋を開けてみたら空室だらけの物件になっていました。部屋の修繕やリフォームも行っておらず、入居募集もかけていない状態でした。
結局、家賃も2ヵ月分が未納となり、そこから別の管理会社を探して、賃貸経営の立て直しを図りました。

― 失敗したと思うことはありますか?

やはり管理会社が倒産し、家賃2ヵ月分が未納のまま回収できなかったことですね。

管理会社を切り替えて入居者募集したのですが、北海道は広告料の相場が3ヵ月分と高いため、空室を埋めるために結構な額をキャッシュアウトしてしまいました。

修繕も行われていなかったため、募集をかける前の修繕費や内装費もそれなりにかかりました。
そのあたりは、プロパンガス会社、保険をうまくつかうことで、大きな支出とならずにすみました。

また、この物件はスルガ銀行から融資を受けていたので、金利が高かったのですが、2年間保持した後に1年ごとに金利交渉をしています。
4.5%→3.5%→3.1%→2.8%と引き下げに成功し、収益改善を行ないました。

本物件のローン返済予定表
(本物件のローン返済予定表/オーナー提供資料)

現在、スルガ銀行は投資用不動産融資に関する元本一部カットについて、相談を受け付けています。
その中で、金利の引き下げの対応も検討事項となっているので、更なる金利交渉を今も行っています。

― 今後の投資の展望についてお聞かせください。

区分マンションを所有したのを皮切りに、課税所得者となるタイミングに合わせて物件購入をすすめました。
投資としてはコインランドリーや太陽光発電などにも投資、運用をしています。

コインランドリーでは比較的収益がでているので、それらの収益をもとに今年11月に沖縄で戸建民泊を展開する予定です。
旅館業法などの許可申請や、運用代行業者などの選定を現在進めています。

これからも投資家として色々なものに投資をしていきたいと思っています。

インベストオンラインでは、インタビューに答えていただけるオーナーを募集しています。採用時には謝礼をお支払いいたします。ご興味のある方は、こちらよりお問合せください。

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インベストオンライン編集部
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最新の不動産投資情報やノウハウをリアルタイムにお届けする、株式会社インベストオンラインの広報担当。投資初心者向けコンテンツから上級向けの物件最新情報まで、広く発信していきます。

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