不動産投資コラム

中古の修繕履歴を見落とすな!一棟アパートと設備

中古の修繕履歴を見落とすな!一棟アパートと設備

中古の区分マンションや中古の一棟アパートを購入する際、事前にチェックすべき大規模修繕の履歴について、前回は区分マンションの修繕履歴チェックポイントなどについて解説しました。

今回は一棟アパートの修繕履歴のチェックポイント、またどちらにも共通するチェック項目についてご紹介いたします。

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物件購入前の修繕履歴チェックポイント 一棟アパートの場合

前編で解説した区分マンションのチェックポイントに続き、一棟もののチェックポイントについて解説いたします。

アパート一棟を中古で購入する場合は、区分マンションのように正確な修繕履歴が残っていない可能性があるため注意が必要です。

そもそも、一棟オーナーの場合は、管理会社に委託をしていないかぎり、修繕履歴をデータとして残しているケースは少ないため、何のデータもなかったり、オーナーの記憶を頼りに修繕履歴を作成することもあるようです。

ですから、一棟ものの場合は、書かれている内容に疑問を感じたら、必ず質問して再度確認することをおすすめします。

それでは、具体的なチェックポイントについて見ていきましょう。

チェックポイント1:主要な大規模修繕の実施時期について

一棟もののアパートの場合は、オーナーの予算や方針次第で、いつ、どんな修繕をするのかが変わってきます。
とくに、お金がかかる大規模修繕については、実施時期をずらしていたり、不具合が出るまで修繕をせずに放置しているケースもあるため、そのあたりの見極めが重要になってきます。

チェックポイント2:建物状況調査の実施(ホームインスペクション)

ホームインスペクション
一棟ものの物件については、すべての修繕について大家が実費で負担しなければならないため、区分マンションよりもより慎重に物件の状態を確認した上で、物件を購入するかどうかを決める必要があります。

そこで有効なのが「建物状況調査」です。

これは、一定の講習を受けた建築士に依頼して行うもので、中古物件の今現在の状態を診断してもらうことができます。
いわば、「建物の健康診断」といったイメージです。

建物状況調査は不動産会社に相談すれば、調査会社をあっせんしてくれる場合がありますので、一度相談してみるとよいでしょう。

設備のチェック項目について

ここでは、区分マンション、一棟ものアパートの両方に共通して言える設備に関する修繕箇所のチェックポイントについて解説します。

エレベーターの契約内容

エレベーターはメンテナンス会社との契約内容によって、今後必要となる修繕費用が異なってきます。

「POG契約」の場合は、基本料金が低い分、部品の交換費用については実費になるため、必要最低限のメンテナンスしかされていない可能性があります。

一方で「フルメンテナンス契約」の場合は、基本料金が高い分、これまでしっかりとメンテナンスがされてきている可能性が高いです。

フルメンテナンス契約であれば、原則として自分が購入した後にPOG契約に変更することも可能ですが、POG契約はフルメンテナンス契約に変更できないケースがあるので注意しましょう。

機械式駐車場の状況

敷地内に機械式駐車場がある場合は、メンテナンス状況をよく確認する必要があります。とくに3段式や、地下収納式になっている機械式駐車場はメンテナンスに数千万円単位の費用がかかることもあります。

また、屋根のない機械式駐車場は、部品の劣化が早いため10年くらいを目処に大きな出費が予想されますので、現時点での状況をよく確認しておきましょう。

排水管清掃の実施状況

マンションやアパートなどの排水管は、定期的に排水管清掃を実施して、排水管のつまりを予防することが大切です。年に1回の実施が一般的ですが、居住者との調整がつかずに実施ができていなかったり、予算の問題で見送りになっていたりすることがあります。

万が一排水管がつまると、業者に対する費用がかかるばかりではなく、入居者からのクレームになりますので、排水管清掃の実施状況については必ず確認しましょう。

おわりに

今回は、中古物件を購入する際のチェックポイントについて解説してきました。
中古物件は、保存状態が物件ごとに異なり、状況次第で購入後にかかる費用も大きく異なります。

購入する際に物件価格に気を取られて、購入後の修繕費用を見落とすことのないよう、今回ご紹介したポイントについては、よく確認してから購入を決めましょう。

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棚田 健大郎
棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。行政書士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を取得し、棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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