不動産投資コラム

投資用ローンのメリット…レバレッジ効果と節税

投資用ローンのメリット…レバレッジ効果と節税

前回は住宅ローンのメリットを中心に解説してきました。

2回目となる今回は、もう1つの不動産関連のローンである「投資用ローン」について解説していきたいと思います。

住宅ローンと比較して、どのような特徴があるのでしょうか。

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投資用ローンとは?

投資用ローンとは、マイホームのように自分自身で使うことを前提としての住宅購入ではなく、他人に賃貸して家賃を得る「賃貸経営」を目的として不動産を購入する際に利用するローンのことです。

金融機関によって不動産担保ローンアパートローン事業ローンなど言い方はさまざまですが、内容はおおむね同じです。
住宅ローンはマイホームの購入、「居住用」以外では使えないため、不動産投資をしたいのであれば、原則として投資用ローンということになります。

投資用ローンのメリット

投資というと不動産投資のほかにも株式投資やFX、投資信託などさまざまな種類がありますが、投資目的で金融機関がお金を貸してくれるのは一般的には「不動産投資」くらいではないでしょう。

レバレッジ効果

投資で重要なことの1つに「レバレッジ効果(テコの原理)」というものがあります。
投資用ローンを使って不動産投資ができれば、少ない自己資金で大きな投資が実現できるため、投資効率が非常に良くなります。

つまり、少ない元手で、大きな金額の投資用ローンを使って不動産投資ができること自体が、非常に大きなメリットなのです。

投資用ローンのデメリット

住宅ローンと比較した場合、投資用ローンについては金利がどうしても高くなります。
住宅ローンであれば1%以下の低金利で融資を受けられますが、投資用ローンですと1~4%以上の金利になってくるため、住宅ローンに比べると金利負担が重いです。

そのため、投資用ローンを使って不動産投資をする場合は、想定している利回りから投資用ローンの金利を差し引いた実際の利回りである「イールドギャップ」がどのくらいあるのかをきちんと確認する必要があります。

投資用ローンを借りるための属性

また、ローン審査についても、住宅ローンに比べるとハードルが高くなります。
住宅ローンであれば、勤続1年、年収300万円でも審査が通る可能性がありますが、一般的な投資用ローンですと次のように厳しくなる傾向です。

  • 勤続年数3年以上の正社員
  • 年収500万円以上
  • 保有している金融資産
  • 予定している不動産投資の収支計画

このように、本人の属性に関するハードルが高くなるほか、金融資産や賃貸経営としての事業計画が必要になります。

投資ローンは節税に役立つ

条件だけを見ると、住宅ローンの方がいいですが、投資用ローンを使うことで節税効果もあります。

不動産投資で投資用ローンを使うと、返済額のうち「利息」については経費として計上できるので、その分不動産所得を圧縮することが可能です。
※不動産所得が赤字の場合は、土地にかかる利息部分については経費にできません。

また、投資ローンを使う場合、返済方式については「元利均等返済」を利用することが一般的ですが、元利均等返済方式ですと返済開始当初は、返済額のうち金利部分が占める割合が多いため、その分たくさん経費を計上できて節税できることになります。

このように、節税に役立つ部分が、投資用ローンのもつ魅力の1つなのです。

住宅ローンと投資用ローンの比較まとめ

ここで一度、住宅ローンと投資用ローンの特徴を整理したいと思います。

種類 メリット
住宅ローン
  • 低金利で長期借入が可能
  • フラット35が使える
  • 審査のハードルが低い
  • 住宅ローン減税が使える
投資用ローン
  • ローンを組んで投資ができる
  • ローンの金利部分が節税になる

このように比較してみると、住宅ローンのメリットと投資用ローンのメリットはそれぞれ異なることがわかります。
そしてこう思いませんか?

「住宅ローンと投資用ローン両方のメリットを同時に受けたい」

欲張りな希望にも聞こえますが、実は「賃貸併用住宅」という手法を使えば実現できてしまうのです。

そこで次回は、住宅ローンと投資用ローンのメリットを両方同時に受けられる「賃貸併用住宅」について詳しく解説していきたいと思います。

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棚田 健大郎
棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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