六本木1棟ビル・築30年でも高稼働で月収240万

オーナー：40代 男性 A.Iさま

東京都港区 六本木駅 徒歩3分
約400㎡ / 8戸

※売上、費用はオーナー提示の入金・出金を示す資料をもとに掲載しています。
※当社で販売・管理している物件ではありません。

―　なぜ不動産投資をはじめたのですか？

父がもともと複数の不動産を所持していたことから、私も一部の物件を任されるようになりました。国内はもとより、ロサンゼルスやハワイなどにも物件を持っています。

―　なぜこの物件を選んだのですか？

前に所有していた物件を売却した際に、それなりの売却益がでたため、買換えの特例※を適用できる物件を探していました。

次に優先した条件は、都心の駅から歩いて5分以内で、高稼働が見込めて売却時にも売りやすい立地の建物です。

買換え特例に必要な広さと都心の駅から徒歩5分以内、この条件で物件を探すことはなかなか大変でした。また特例の期限も迫っていたので、焦ることもありました。

※買換え特例とは事業用の資産を買い換えた場合に、一定の要件を満たせば譲渡益の一部を将来に繰り延べることができる制度です。

―　現在の物件管理や運用について教えてください。

基本業務について、すべて管理会社に委託しています。
入退去や修繕が必要な時に管理会社から連絡がくるので、その応対をするくらいです。

修繕についても管理会社にお任せしているので、必要なタイミングで修繕をしてもらっています。

―　失敗したと思うことはありますか？

住居だけではなく、SOHOオフィスとしての利用や、テナント、シェアハウスのような利用をする入居者がいるのですが、六本木という土地柄なのか、あまり入居者の属性が良くないと感じます。

購入時に承継したシェアハウスの退去時に立ち合った時は、土足で生活していたようで床がとても汚れており、またトイレのドアに穴が空いていたのは驚きでした。

その他の入居者も、外国人専門の結婚相談所や、オーラがみえる占い師など、あまり私が普段関わり合うことがないテナントが多いですね…（笑）。

あと、築30年経っているので、ある程度覚悟はしていましたが、それでも修繕費が想像以上にかかっています。給湯器の交換やトップライトの取替工事など、頻繁に修繕が発生することは悩ましいです。

（オーナー提供資料より）

―　今後の投資の展望についてお聞かせください。

上記のような理由もあり、この物件は当面は保有しますが、5年を過ぎて長期保有扱いになったタイミングで売却も検討したいと思っています。

今後の投資物件の買い増しはロサンゼルスやニューヨークなど、アメリカの物件を中心に検討中です。

なぜ、アメリカの物件なのかというと、人口が増え続け、中古市場が成熟しているアメリカでは、立地や条件が良い物件であれば、築年数にかかわらず価格をあげて売却することが出来るからです。

日本だと、新築からゆるやかに家賃が下降していくシミュレーションをされる方が多いと思いますが、私が5年ほど前に買ったロサンゼルスの集合住宅は、退去が出るたびにバリューアップをして、5年で家賃を3割程上げることが出来ています。

物件によっては、20年から30年も保持することができると思うと、アメリカの物件は魅力的です。

（3割家賃があがったロサンゼルスの4世帯の集合住宅/オーナー提供資料より）

けれども、日本国内の利回りもあがってきていると聞くので、立地や条件次第では国内の物件も検討したいと思っています。