初心者が知りたい、不動産投資の3つのメリット
初めて不動産投資をするには、どのような物件を買うのがいいのでしょうか？
ワンルームマンション 、アパート 、戸建 など、それぞれのメリット・デメリット、どのくらいのお金が必要なのか、勉強するべきことが多くあります。
知識に対する不安や、失敗したときのリスクを恐れて断念した方も多いでしょう。
不動産投資に関する知識は専門的な用語も多いため、初心者にとっては心配になるかもしれませんが、決してそれで諦める必要はありません。
本記事では、これから不動産投資を始めるようとする方に3回にわけて、不動産投資のおさえておきたいポイントを解説いたします。
1.不動産投資の3つのメリット
2.不動産投資のリスクと失敗事例
3.不動産投資をする前に知っておきたい予備知識
お読みいただければ、不動産投資のメリットだけではなく、リスクや失敗事例についても知ることができますので、初心者の方はぜひ参考にしてみてください。
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メリット1：不動産投資には2種類の収入がある
不動産投資を始める前に、まずは「不動産投資」とはそもそもどのようなものなのか、人気の理由をよく理解しておくことが重要です。
不動産投資の主な目的は、大きく分けると「収入」と「節税」の2本柱です。
そこでまずは、不動産投資における「収入」について詳しく見ていきましょう。
収入①：売却益（キャピタル・ゲイン）とは
不動産を買った時よりも高い価格で売って、その差額で利益を出すことをいいます。
例えば300万円で買った中古戸建を、リフォームして500万円で売り、200万円の利益を出す場合などです。
オリンピック需要や再開発などで、発展がみこめる地域の物件を買うことで売却益を狙う投資家もいます。
収入②：家賃収入（インカム・ゲイン）とは
不動産を他人に賃貸して、そこから得られる家賃収入で利益を出すことをいいます。
どのような物件を買えば、毎月どれくらいの収入が得られるのかは、投資物件ごとに利回りが算出できるので、数値で比較することができます。
ワンルームマンション 、アパート 、戸建 それぞれ利回りの傾向があります。
利回りの計算方法については、下記の記事を参考にしてください。
昭和のバブル期のように、不動産価格が急激に高騰しているときは、「キャピタル・ゲイン」を狙う投資家が多い傾向です。
ただ、最近の日本では東京都心部の一部を除くと、キャピタル・ゲインを狙うのは難しい状況なので、「インカム・ゲイン」でこつこつ利益を出す方が主流となっています。
購入した不動産が収入をうむための仕組みをつくってしまえば、あとは定期的に家賃収入（インカム・ゲイン）がはいってくるため、本業が忙しいサラリーマンに人気があります。
メリット2：不動産投資の「レバレッジ」効果
不動産投資はまず「不動産を買う」ことから始まります。
ただ、不動産は数千万円もする高額な商品ですから、一般個人が現金で買おうとすれば、何年もかけて貯金をしなければなりません。
そこで不動産投資では、銀行や政策金融公庫などからアパートローンなどでお金を借りて投資をするのが一般的です。
年収500万円のサラリーマンでも、100万円程度の自己資金さえあれば、数千万円規模の融資が受けられるため、何年もかけて貯金することなく、今すぐにでも不動産投資を始めることができます。
このように、自己資金の何倍もの多額の融資を引いて、規模の大きな投資ができるため、「自己資金に対する利益率」を大幅に高めることができます。
この仕組みのことを「レバレッジ効果（テコの原理）」といいます。
サラリーマンでも少ない自己資金で、毎月数十万円の収入を得ることができるのは、この「レバレッジ効果」が期待できるからなのです。
ここまでで、不動産投資とは、レバレッジ効果を利用して、キャピタル・ゲイン（売却益）やインカム・ゲイン（家賃収入）によって効率的に利益を出す投資、ということがお分かりいただけましたでしょうか。
では、次に不動産投資のもうひとつの目的である「節税」の仕組みについて解説します。
メリット3：不動産投資の「節税」効果
不動産投資をすると「節税」になる、という話は聞いたことがあるのではないでしょうか。
ただ、なぜ節税になるのか、その仕組みまで理解している人は少ないでしょう。
不動産投資による節税は、次の2つのパターンがあります。
給与所得者は「帳簿上の赤字」を利用して節税
サラリーマンなどの給与所得者は、一定の所得税や住民税が給与から天引きされて納税しています。
サラリーマンが不動産投資をすると、建物部分の減価償却費やローン利息を経費として計上することができるため、確定申告の際に不動産所得を「赤字計上」することができます。
そして、不動産所得の赤字は給与所得から差し引くことができます。
これを「損益通算」といいます。
これによって、すでに納税している所得税や住民税が、損益通算後の所得で再計算されて、その差額分の「還付」を受けることができるのです。
年収にもよりますが数十万円の還付を受けることが可能です。
「赤字」というとあまり良いイメージがないかもしれませんが、不動産投資における赤字を作っているのは「減価償却費」です。
減価償却とは、建物の購入価格を法定耐用年数で分けて徐々に経費として計上する、という仕組みなので、実際にお金が出ていくわけではありません。
つまり、キャッシュフロー的には利益が出ているけれど、確定申告書上は減価償却費のおかげで赤字にできるため、税金が戻ってくるのです。
一般的なサラリーマンに不動産投資が注目されているのは、この節税の仕組みを利用することができるからなのです。
年収が高い人ほど、不動産投資をすすめられるのは、節税効果が高くなるからです。
節税については、確定申告を行う必要があるので、そのステップについては下記の記事を参照ください。
アパートを建てることで土地の「不動産評価額」を下げる
地主や土地を持っている方が、相続のためにアパート建てるという話は聞いたことがある方もいるかもしれません。
土地を所有している人の場合、更地の状態と建物が建っている状態とで、税金が大幅に変わるのです。
土地を何もない「更地」の状態にしておくと、不動産評価額が高くなり、それをベース課税される固定資産税、贈与税、相続税などの税金が高くなる仕組みになっています。
そこで、更地にアパートを建てることで、土地の利用用途が更地の時よりも制限されるため、不動産評価額を大幅に下げることができ節税効果が期待できます。
不動産がお金を生む仕組みをつくる
不動産投資というと、初めての方にとってはハードルが高く感じるかもしれませんが、実際にやってみると意外と簡単です。
不動産投資の知識と、具体的なリスクを理解して適切な対策を施しておけば、初心者でも失敗しにくい不動産投資の仕組みづくりが可能になるでしょう。
収入をうむための仕組みをつくってしまえば、あとは家賃収入（インカム・ゲイン）がはいってきて、売却益も狙えます。
初心者の方はぜひ下記の記事も読んで、知識を深めてください。
2.不動産投資のリスクと失敗事例
3.不動産投資をする前に知っておきたい予備知識
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