コラム

初心者が知らない、不動産投資のリスクと失敗事例

2018/08/09
初心者が知らない、不動産投資のリスクと失敗事例

初めて不動産投資をするには、どのようなことに注意して物件を買えばよいのでしょうか?

不動産投資のリスクはどのようなものがあるか、事前に対策ができていれば失敗を防ぐことができます。
今回は初心者のかたが知りたい、不動産投資のリスクと失敗事例について解説いたします。

失敗と成功をわけるのは正しい知識。 不動産投資の7つのポイントとは?

1.不動産投資のリスクの種類

不動産投資に失敗するほとんどの人にある「共通点」

不動産投資を始めるにあたって、事前に必ず知っておくべきことは、メリットよりもむしろ「デメリット」であるといえます。

なぜなら、そのデメリットを事前に対策しておけば、対処できるからです。

ここでは、不動産投資で失敗しないために、事前に知っておくべき「リスク」の種類について解説します。

1-1. 空室リスク

不動産投資に潜んでいる「リスク」にはさまざまなものがありますが、初心者が必ず知っておくべきリスクは「空室リスク」です。
不動産投資をするために組んだローンについては、「家賃収入」で返済に充てることを想定しています。

そのため、部屋が空室になって家賃が入ってこないと、ローンの返済に自己資金をあてることになってしまいます。

自分が買おうとおもっている物件は、賃貸需要がある地域か、また物件自体に入居がみこめる物件か、冷静に見極める必要があります。

1-2. 家賃下落リスク

空室とおなじく、ローンの返済にこまることがあるのが、「家賃下落リスク」です。

当初見込んでいた金額では、部屋が埋まらずに家賃を下げて入居者を募集した場合、見込んでいた家賃収入を得られず、ローンの返済が苦しくなってくる場合があります。
特に、新築の物件は相場よりも高めの家賃設定をしている場合があり、数年経過後に家賃が下落することがあります。

最近はインターネットで周辺物件の家賃を調べることができるので、自分が買おうとしている物件の家賃が相場より高く設定されていないか、家賃が下落した場合でもローン返済ができるか、自身でシミュレーションすることが大切です。

ローン破綻しないためには、あらかじめ空室や家賃下落を想定し、万が一のときにも自己資金でローンが返済できるよう、「余裕のある資金計画」を立てておくことが重要です。

1-3. 修繕費用のリスク

修繕費用のリスク
新築物件を購入した場合は、建物躯体には保証がついているのであまり気にしなくても良いですが、中古物件を購入するときは修繕費用がかかってくることを念頭に置いておくことが必要です。

建物は経年劣化するので、メンテナンスが必要です。屋上防水や、大規模修繕となると費用がはね上がります。
自分が買おうとしている中古物件の管理状態にもよりますが、購入してすぐ修繕が必要なのかどうか、初心者では判断しにくいとおもうので、判断できる人と購入前に物件を見に行くというのも良いでしょう。

利回りは高かったが、修繕に費用がかかってしまい赤字…という話しもあるので、事前に修繕費用は見込んで購入金額をシミュレーションしましょう。

1-4. 火災、災害リスク

購入した物件で火災が出た、水害や事件などの不測の事態がおきるリスクもあります。

この辺りは初心者の方がよく懸念するリスクの一つですが、保険である程度カバーすることができます。
また、管理を管理会社に任せている場合、管理会社で対応してくれることが多いです。

火災保険については下記の記事を参照下さい。
不動産投資に必要?大家さんの火災保険[前編]
注目すべき3点!大家さんの火災保険[後編]

また、地震や災害についても、どのような対応が必要になるかですが、こちらも管理会社が対応することが多いです。
ただ、大家としても入居者の安全には配慮が必要なので、災害につよい場所、建物を選ぶことは大切です。

不動産投資における「地震リスク」と「耐震基準」
大地震発生!事前の対策と発生時に大家がすべきこと
何をどこまで補償?投資家が知っておくべき地震保険

物件オーナーとしては、投資物件で損失がでないように、保険でカバーしつつ、カバーできない部分については自身で把握しておくことが必要です。

1-5.入居者の死亡のリスク

物件を複数所有し、長年保持していると必ず出てくるのが、入居者の死亡です。
こちらは事件として扱うこともあれば、病院で亡くなることもあるので、対応が異なってきます。

入居者が死亡した際の対応については下記の記事を参照ください。

入居者が亡くなったら【前編】必要な対応と賃借権

他殺や事件が起きた際は、その後の入居付けに苦労したり、家賃を下げるといった対応が必要になってくるでしょう。
この辺りは、確率論になるのでどのあたりまでリスクに備えるか、「余裕のある資金計画」を立てておくことが重要になるでしょう。

2. 失敗事例

続いては、不動産投資の失敗事例についてです。
不動産投資に失敗するほとんどの人には、ある「共通点」があります。
それは下記2つの「よくある失敗事例」を読むことでおわかりいただけます。

失敗事例1

不動産業者から「家賃10万円は取れる物件だから」と言われ、それをベースにしたローン返済計画を立てて購入。

ところが実際は賃貸物件が供給過剰なエリアで、家賃8万円程度がやっとの状況だった。結果、不動産投資開始直後から赤字キャッシュフローになってしまった。

失敗事例2

不動産業者から割安な「掘り出し物中古物件」があると言われ、確かに相場よりも安かったためローンを組んで購入。

ところがその物件はメンテナンス状態がひどく、改修工事などにかなりの修繕費用がかかってしまった。

この2つの事例の共通点、それは不動産業者や営業担当者のトークの中で「メリット」だけを「鵜呑み」にしている点です。

そして、このように鵜呑みにして失敗した人は、必ずと言っていいほど「〇〇会社に騙された」「〇〇さんに騙された」などと言い訳をします。

残念ながら、それは大きな間違いです。

そもそも不動産業者は営利企業ですから、投資家を儲けさせることよりも、自社が儲けることが第一です。

ですから、メリットだけを強調して営業してくることは、ある意味当然なのです。

成功している不動産投資家は、このような営業トークを参考にはしても、絶対に「鵜呑み」にはしません。

先ほどの事例1で言えば、必ず自分自身でも周辺の家賃相場を地元の不動産業者に聞いて回る、事例2で言えば、実際に現地まで建物の状態を確認しに行く、などといったことをしていれば、失敗は未然に防げたはずです。

このように、不動産投資の失敗事例の多くは、不動産業者の言うことだけを「鵜呑み」にした結果であるということをよく覚えておきましょう。

3.不動産投資を始めるために重要なリスク対策

本に腰掛けるビジネスマン
不動産投資はリスクを事前に理解しておくことがとても重要です。

費用的にも大きな投資になるので、空室や家賃下落も加味したシミュレーションをたてて、不測の事態には損失が出ることがないように保険などでカバーし、しっかりとした対策を行いましょう。

不動産投資の知識と、具体的なリスクを理解して適切な対策を施しておけば、初心者でも失敗しにくい不動産投資の仕組みつくりが可能になります。

初心者の方はぜひ下記の記事も読んで、知識を深めてください。

1.不動産投資の3つのメリット
2.不動産投資のリスクと失敗事例
3.不動産投資をする前に知っておきたい予備知識

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棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー。大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。行政書士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を取得し、棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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