コラム

行政書士推薦!不動産投資を始める前に読みたい3冊

2018/07/02
行政書士推薦!不動産投資を始める前に読みたい3冊

投資を成功させるためには、正しい知識を身につけ、基本をしっかりおさえることが重要です。
不動産投資を始めて大家さんとなり、大きな失敗を避け、利益を上げていくためには「知識」「経験」が欠かせないといえるでしょう。

「経験」は大家さんとなってからでないと身につけることは難しいですが、「知識」は書籍から得ることができます。投資に関する書籍は数多く出版されていますが、どの本を選べばよいのかが悩ましいところです。

今回は、行政書士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナーの目線で「不動産投資で成功のカギとなる考え方」についてわかりやすく学べる、不動産投資の本を3冊ご紹介します。

『金持ち父さん貧乏父さん』

著者:ロバート・キヨサキ
出版社:筑摩書房

ロバート・キヨサキ著の世界的ベストセラーです。この本を読むと資産と負債の概念が変わります。

日本人は今まで「マイホームは資産だ」と疑うことはなかったはずです。特にバブル期といわれていた時代には、株や不動産の多くが右肩あがりで半永久的に値上がりすると信じられていました。

『金持ち父さん貧乏父さん』の中で、マイホームは「負債」であると書かれていることは衝撃的なことでした。資産と負債、収入と支出の考え方を見直すきっかけとしての本だといえます。

労働する必要があるものは資産とはいえない

マイホームは住宅ローンを組んでいることで銀行返済をしなければなりません。銀行返済という支出があるマイホームは負債だと定義しています。資産とは収入を生み出してくれるものとだと定義し、負債は支出を生み出すものだとしています。

一般的に資産だと考えられているマイホームやマイカー、または維持費がかかるような別荘などは全て負債となってしまいます。不動産であっても家賃収入があれば資産となりますが、そうでなければ全て負債となるようです。

収入を生み出す資産を作る、もしくは購入して、不労所得を増やしていこうというのが「金持ち父さん貧乏父さん」で語られている考え方です。銀行融資を利用しても家賃収入で返済をして、さらに残るようになれば、その不動産投資は「資産」だといえます。

ビジネスでもそうですが、収入を生み出してくれるものは資産となります。
ただし、自分がそこにいて労働する必要があるものは資産とはいえません。

例えば、コンビニのフランチャイズに加盟してビジネスを始めたとしても、自分でかなりの労働をしなければなりません。資産だと思い加盟するフランチャイズは、自分自身でもかなりの労働をしなければ成り立ちません。

『金持ち父さん貧乏父さん』は、不動産投資のみならず、「資産」や「負債」などの投資に対する基本的な考え方を学ぶためにぜひ読んでおくべき1冊です。

『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』

著者:藤山 勇司
出版社:実業之日本社

「サラリーマン大家さんになるための最初の本」としておススメできる一冊です。

著者の藤山勇司さんは、まさにサラリーマン大家さんの先駆けでした。
本を書いた時にはサラリーマンを退職していたようですが、勤務先の会社が倒産するという事態に陥り、それがきっかけで専業大家さんになっています。

会社が倒産するまでは、サラリーマンを続けながら大家さんをしていました。最初の物件は競売で自宅として購入しています。民法改正前の短期賃借権が保護されていた時代、バブル期からサラリーマンでありながら不動産投資を始めています。

サラリーマンは不動産投資では有利

サラリーマンをしながら大家さんとなり、不動産投資の規模を広げていくために必要なことは、銀行融資を上手く利用することです。そのために何をする必要があるのか、正当な方法が分かります。

サラリーマンであることは、不動産投資をするための銀行融資では有利に働きます。
不動産投資を始めて大家さんとなるために必要な知識や、役に立つ経験談が分かりやすく書かれています。

最初から1億円以上の不動産を購入して、いきなりセミリタイヤを目指すようなやり方ではありませんが、小さく始めて大きく育てていくような不動産投資の考え方だといえます。サラリーマンで大家さんを目指している人には是非読んで欲しいと思います。

『専業主婦が年収1億円のカリスマ大家さんに変わる方法』

著者:鈴木 ゆり子
出版社:ダイヤモンド社

この本の著者である鈴木ゆり子さんは、個人大家さんとしてスタートしていますが、規模を広げて、今では不動産会社やリフォーム会社を家族で経営しています。

不動産投資での利回りも10%以上であれば優秀であった時代に、所有物件の平均利回りが20%を超えるということで話題になりました。

どうしたら利回り20%を超える不動産投資物件を探しだし、購入することができるのか、方法はそれほど簡単なことではありませんが不可能ではないことです。
基本的には競売物件を探し、機械的に入札していくことと、物件の問題を自分で解決していくことです。

訳アリ物件も創意工夫で問題解決

競売になるような物件には様々な問題があります。住宅ローンの支払いが出来なくなっただけで他には特に問題がないような物件も稀にあります。ただし、競売であっても問題がないような物件は高値になりやすく、不動産投資としては利回りが極端に下がってしまうでしょう。

>問題がある物件を安く購入し、修繕なども創意工夫とDIYを駆使して安く抑えていくなどの方法を紹介しています。不動産投資を始めてから起きた問題も詳細に紹介していることもあり、競売だけでなく一般の不動産物件を購入して大家さんとなるためにも知っておきたい内容が盛りだくさんです。

今ではメガ大家さんという名称も一般的ですが、当時から利回り20%超のメガ大家さんは著者以外には思いつきません。大家さんとして規模の拡大を目指すのであれば、考え方について参考になることは間違いありません。

また小規模であっても、物件の探し方や問題の解決方法など学ぶべき内容が多数あり、不動産投資初心者だけでなく、既に不動産投資を始めていて上手くいっていないようであれば、是非読んで欲しいと思います。

まとめ

上記3冊を紹介しましたが、不動産投資の方法や考え方は様々です。

不動産投資の初心者の方は、上記の3冊をはじめ、10~20冊程度の不動産投資に関連する本を読んでも足りないかもしれません。その上で、自分で不動産投資シミュレーションをすることや、実際に物件を探して、現地の物件を見学してみることをお勧めします。

不動産投資は投資であることと同時に大家さんとして不動産賃貸業を営むことになります。個人であっても事業者としての扱いがされるため、軽い気持ちで始めるのではなく事業者の自覚を持って大家さんとならなければなりません。
そのために、まずは上記の3冊から始めてみてはいかがでしょうか。

棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー。大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。行政書士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を取得し、棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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