コラム

一棟VS区分VS戸建 徹底比較!一棟アパート編

2018/07/30
一棟VS区分VS戸建 徹底比較!一棟アパート編

不動産投資は投資対象となる物件の種類によって、異なる特徴があります。
そこで今回は、一棟、区分、戸建の3種類の違いや特徴について、全3回に分けて徹底比較し解説したいと思います。

これを読めば、あなたに合った投資物件を見つけることができるでしょう。

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1.一棟アパート経営の特徴

アパート一棟を購入もしくは建築して賃貸経営をすることは、不動産投資のいわば王道と言ってもいいでしょう。
そんなアパート一棟投資にはどんな特徴があるのでしょうか。

1-1.一棟アパートの物件価格…高

アパート一棟に投資するとなると、物件価格もそれなりに高額になります。
物件価格は「土地値+建物価格」となりますが、アパート一棟となるとそれなりの土地面積が必要になるため、土地値が高額になる傾向があります。

特に東京都内でアパート投資をする場合、土地の仕入れを一から行ってアパートを建設しようとすると、物件価格が高額になりすぎる可能性があります。

例えば平成30年の公示地価を見ても、新宿区で平均坪単価1,000万円前後ですので、土地を購入してアパートを建築しようとすると、億単位の投資となることは間違いないでしょう。

都心部での一棟アパート投資は、土地持ちの方が税金対策で用いることが多い傾向があります。

1-2.一棟アパートの家賃…中

一棟アパートの家賃については、その地域の通常相場と同等と考えていいでしょう。
先程も触れた通り、一棟アパートは場所によっては土地値が高額になるため、物件価格を抑えるために、建物設備については画一的で一般的な設備にすることが多い傾向です。

そのため、家賃についても一般的な相場程度が想定されます。
また、木造アパートの場合は建物の耐用年数が短いため、鉄骨や鉄筋構造に比較して、値下がりしやすい特徴があります。

1-3.一棟アパートの利回り…中

1棟アパート経営の利回りについて
一棟アパートは物件価格が高額になるものの、戸数が多く一棟アパート全体の家賃収入も高額になるため、入居率が100%になればある程度の利回りを維持することができます。
特に地方の中古アパート一棟に投資する場合は、物件価格を低く抑えることができるため、10%を超える利回りを実現できる場合もあります。

反対に都心部の一棟アパートの場合は、物件価格が高額になりすぎるため、地方に比べると利回りが低くなる傾向にあります。

1-4.一棟アパートの初期費用/銀行ローン…高

一棟アパートは物件価格が高額になるため、仲介手数料などの初期費用や銀行ローンの金額も高額になります。
頭金は銀行や個人の属性により少なくすむこともありますが、諸費用については自己資金がある程度は必要になります。
また、中古アパートに投資する場合は、立地が悪いと担保評価が出にくいため、銀行ローンが組みにくい傾向があります。

1-5.一棟アパートの空室リスク…中

一棟アパートは戸数が多いため、満室になればそれなりの利回りが実現できます。
ただ、一方で戸数が多いということは、空室リスクが生じやすいというデメリットも含んでいます。

空室が増えてくると、利回りが維持できなくなり、ローン返済が持ちだしとなることもあります。

1-6.一棟アパートの修繕リスク…高

1棟アパート経営の修繕リスク
一棟アパートは、建物一棟を一人で所有することになるため、建物の共用部及び室内の専有部両方の修繕リスクを負うことになります。

管理会社に管理委託することもできますが、修繕費用については投資家の負担となるため、修繕が発生しやすい築10年以上が経過している中古アパートは、新米大家にはおすすめできません。

1-7.一棟アパートの管理におけるメリット…高

一棟アパートの管理は、管理会社に委託することもできますし、自分自身で自主管理することもできます。
どちらを選択するにせよ、投資家自身の一存で決めることができるため、管理の選択肢の幅が広いと言えます。

1-8.一棟アパートの売却(出口)におけるメリット…中

出口戦略は不動産投資においてとても重要ですが、一棟アパートの場合は出口戦略に苦戦することがあります。
中古アパートが売れるかどうかは、「入居率」と「利回り」に大きく左右されます。

そのため、空室が多かったり、家賃の値下がりが著しい場合は、売却価格を下げないと売れない可能性があります。

一棟アパートのまとめ

一棟アパートは、物件価格は高額になるものの、高い入居率を維持することができれば、それなりの利回りを実現することができます。

そのためには、賃貸経営のノウハウや、修繕費用を低く抑えるためのノウハウが必要となってきます。サラリーマン大家や新米大家にはちょっとハードルが高い不動産投資であると言えるでしょう。ただ、新築のアパートは修繕費用がかかりにくいため、リスクを低くできるといえます。

賃貸管理の経験が豊富な投資家にとっては、一度の投資で一気に不動産投資の規模を拡大できるため、効率の良い投資法と言えるでしょう。

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棚田 健大郎
棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。行政書士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を取得し、棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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