「レンタルスペース投資」のメリット・デメリット
前編 ではレンタルスペース投資を実際に始める際の流れやポイントについて触れてきましたが、実際にやってみるとなると気になるのはメリット・デメリットの方ではないでしょうか。
そこで後半となる今回はレンタルスペース投資のメリット・デメリットついて解説したいと思います。
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投資として考えたときのレンタルスペースのメリット
レンタルスペースのニーズが高まっている理由の1つに「シェアリングエコノミー」が大きく関係しているといわれています。
シェアリングエコノミーとは、モノや場所、スキルなどを共有することです。
SNSなどによって個人同士が常時オンラインで繋がるようになったことで、ニーズを必要としている人同士でモノやスペース、スキルをシェアしやすい環境となり、レンタルスペースの需要も拡大したと考えられます。
では、レンタルスペース投資は具体的に投資としてどのようなメリットがあるのでしょうか。
メリット１：初期費用が安い
レンタルスペース投資の基本的な考え方は、空いているスペースの有効活用です。
そのため、ゼロから物件自体を購入したり建てたりするのではなく、自分自身が保有している物件の空室を有効活用したり、物件を賃貸してレンタルスペースとして運用するケースが一般的なので、ほかの不動産投資法に比べると初期費用がとても安いという特徴があります。
自身の保有物件でレンタルスペース投資を始める場合は、ニーズにあった家具、設備類を買い揃えるくらいです。
メリット２：築年数の影響を受けにくい
建物を人に貸す場合、貸し出す期間が短ければ短いほど築年数の影響を受けにくくなるという傾向があります。
2年契約で住むとなるとユーザーの判断はシビアになりますが、1時間借りるだけのスペースであれば、築年数を気にするユーザーはほとんどいません。
必要とする設備が整っていれば、築年数が古くても十分勝負になります。
そのため、築年数が古いことが原因で空室が増えている物件については、レンタルスペースに転用することで収益が回復する可能性もあるでしょう。
メリット３：収益性が高い
建物を他人に貸す場合、貸し出す期間が短くなればなるほど、時間当たりに換算した単価を高くすることができます。
例えば、家賃6万円の物件をレンタルスペースに転用した場合、1時間1,000円で運用したとして1日5時間の利用があったとすると1ヵ月の収益は5,000円×30日＝15万円にもなります。
稼働率が維持できれば、1時間単位で細かく貸し出すことができるレンタルスペースのほうが高収益なのです。
メリット４：価格変更などフレキシブルな対応がしやすい
2年間で賃貸借契約を結ぶと、少なくとも家賃は2年間変更することができず、更新のタイミングでも借主が了承しなければ実質的に金額の変更は難しく、また、契約内容についても基本的には途中で変更ができません。
対してレンタルスペースの場合は、状況に応じて価格や使用細則などをフレキシブルに変更できるため、市場のニーズや経営状況に合わせて柔軟に対応することが可能です。
投資として考えたときのレンタルスペースのデメリット
レンタルスペース投資はほかの不動産投資法とは異なる点が多く、デメリットについては次のようなことがあります。
デメリット１：収入が不安定
時間単位で貸し出すことで単価は上がりますが、その分収入が不安定になるというリスクもあります。
通常の賃貸借契約であれば、長期的な収益がある程度保証されたような形になりますが、レンタルスペースの場合は常に単発で予約を取らなければならないため、先の収益が読みにくく不安定になりやすいです。
デメリット２：住居より立地条件がシビア
レンタルスペースは築年数の影響を受けにくい一方で、立地条件についてはシビアです。
気軽に利用しやすい駅前周辺でアクセスしやすい場所でないと、利用者が定着せず収益が安定しない原因となる可能性があります。
デメリット３：融資を利用しにくい可能性
物件を購入してレンタルスペース投資をするとなると問題なのが「融資」です。
収益が安定しやすいアパート経営に比べ、レンタルスペースの場合はより事業性が強いため将来的な収益の見込みが立ちにくく、金融機関から融資を受けにくい可能性があります。
デメリット４：手間が多い
レンタルスペースは稼働率がよくなればなるほど、利用者の回転が多くなるため清掃や鍵の受け渡し、クレーム対応といった手間も増えます。
最近では外部委託も可能になってきていますが、自分ですべて対応するとなるとサラリーマンの方が副業としてやるにはちょっと厳しいかもしれません。
デメリット５：レンタルスペースとして利用可の物件が少ない
レンタルスペースという投資モデルは最近できたものなので、実際に物件を賃貸して始めようとすると審査の段階でNGになってしまい貸してもらえないケースがよくあります。
特に居住用の区分マンションなどについては、管理規約などで住居以外の使用を禁止しているケースが多いです。
まとめ
レンタルスペース投資は不動産投資というよりも、事業としての性質がとても強い投資法なので、収益を安定させるためにはある程度の経験とノウハウが求められます。
うまく稼働すれば高利回りを期待できますが、いきなり物件を購入して始めるとなるとかなりのハイリスクを伴いますので、基本的には物件を賃貸して始めた方がよいでしょう。
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