賃貸住宅用「コンテナハウス」投資のメリット
今回は不動産投資の選択肢として、コンテナハウス投資について考えてみたいと思います。
「コンテナハウス賃貸」を見かけることも、少しずつ増えてきました。
以前、屋外型コンテナを倉庫として貸し出す方式についてご紹介しましたが、今回は居住用の賃貸住宅であるコンテナハウスにスポットをあてて解説したいと思います。
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コンテナハウス投資とは
コンテナハウスとは貨物の輸送用で用いられているコンテナを人が居住できるように設計した住宅のことで、最近では投資用賃貸住宅としても活用され始めています。
コンテナハウスと聞くと倉庫に住むような住宅をイメージするかもしれませんが、最近注目されているコンテナハウスは、いわゆる港に設置されているコンテナをそのまま賃貸住宅に応用したものではありません。
当初から賃貸住宅仕様につくったコンテナを現場で積み上げて完成させるため、従来型のアパートとはデザイン性が異なり、一部のコアな利用者から一定の支持を集めているようです。
投資として考えたときのコンテナハウスのメリット
コンテナハウスについてなんとなくイメージできたところで、実際に投資する場合のメリットについてご紹介したいと思います。
固定資産税を抑えることができる
更地を所有している方については、固定資産税の減額措置が受けられないため非常に高額な税負担を強いられることとなります。
一定の条件を満たすコンテナハウスを設置することで、「小規模住宅用地の減額の特例」の適用対象となるため、賃貸住宅の場合は200㎡×住戸数の面積まで以下のように大幅な減額措置が受けられるのです。
【商機と住宅用地の軽減措置で軽減される割合】
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 200㎡以下の部分 （小規模住宅用地） |
課税標準の1/6 | 課税標準の1/3 |
| 200㎡超の部分 （一般住宅用地） |
課税標準の1/3 | 課税標準の2/3 |
また、コンテナハウス自体にも固定資産税が課税されますが、評価額の1.4％ですのでほとんど負担になりません（※新築の場合、評価額は建築費用の50％程度）。
建築費用が安い
コンテナハウスは家を建てるのではなく、コンテナを組み合わせて賃貸住宅を建てるため、建築費用については従来の賃貸住宅と比較すると安く抑えることができます。
ただし、コンテナハウスも建築物に該当するため建築基準法を満たさなければなりません。
合法的にコンテナハウス投資をするためには、港などで使用されている輸送用コンテナを中古で購入するのではなく、建築基準法に適合するコンテナを用いる必要があります。
よって、実際のコストとしては木造アパートよりも少し高めで、重量鉄骨よりも安いといったイメージです。
コンテナハウスと建築基準法
近年、コンテナを活用した投資に注目が集まるなか、国土交通省からコンテナの取り扱いについて通知が出ています。
このため、建築基準法に基づく確認申請をして確認済証の交付を受けなければ設置ができず、すでに確認済証の交付を受けずに設置されているコンテナを利用した建築物について、建築基準法に適合しない事項がある場合、違反建築物として是正指導や是正命令の対象となるとしています。
詳しくは下記、国土交通省のホームページでご確認ください。
コンテナを利用した建築物の取扱いについて/国土交通省
コンテナハウスは土地に定着して設置するため、建築基準法に従って設計し確認済証の交付を受けなければならないということを覚えておきましょう。
安全性、防音性が高い
コンテナの素材は鉄製なので非常に頑丈で、住宅としての耐久性や安全性については何ら問題がありません。
また、木造よりも強度があり防音性にも一定の効果があるといわれています。
設置工事が比較的簡単
基本的に現場で建築するアパートやマンションとは違い、コンテナハウスはコンテナ自体を工場で製作したうえで現場に設置します。
建築基準法に適合するための基礎工事などは必要になりますが、従来の賃貸住宅に比べると工期を大幅に短縮することが可能です。
また、技術的にも木造アパートを建てる時のような熟練した職人技のスキルは不要で、比較的簡単に組み上げることができます。
差別化ができる
コンテナハウスは外観から普通の賃貸住宅とは違い、外壁にサイディング材を用いることで非常におしゃれでモダンな見た目を演出することができます。
従来型のアパートが供給過多にある昨今、デザイン性を重視するコアな利用者のニーズを獲得することで、長期安定的な家賃収入の確保につながるでしょう。
このように、コンテナハウス投資は他の不動産投資とはちょっと違ったメリットや特徴があることがお分かりいただけたかと思います。
次回 はコンテナハウスのデメリットについて見ていきましょう。
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第1回：賃貸住宅用「コンテナハウス」投資のメリット
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