不動産投資コラム

「限界マンション」が抱える負のスパイラルとは

「限界マンション」が抱える負のスパイラルとは

夢のマイホームというと、以前は庭付き一戸建てをイメージする人が多かったと思いますが、現代ではタワーマンションなどの分譲マンションもマイホームの重要な選択肢となりつつあります。

ところが、近年分譲マンションは管理状況や運営状況に問題を抱えているケースが多数発覚しており、実需の方、不動産投資家の方どちらにとっても深刻な課題となってきているのはご存じでしょうか。

そんななか、全住戸のうちマンションなど共同住宅の割合が半分以上を占めている神戸市が、「マンション管理支援制度検討会」を設置し問題の解決に向けて動き始めました。

そこで今回は多くのマンションを抱えている神戸市を例に、分譲マンションが抱える問題と解決策について詳しく解説していきたいと思います。

分譲マンションに住んでいる方はもちろんのこと、投資用で保有している方、これから購入を検討している方もぜひ参考にしてください。

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他人ごとではない神戸のマンション事情

神戸市が公表した資料によると、神戸市内にある全住宅約82万戸のうち半数以上の約51万戸がマンションなどの共同住宅、そのうち約20万戸が分譲マンションとのことで、一戸建ての約27万戸に迫ってきています。

ただ、分譲マンションが増えてきたのはここ最近の話ではなく、マンション建設が本格化した昭和後期くらいから継続的に増えており、そのことが今回取り上げる課題でもあるのです。

神戸の分譲マンションの約3割は築35年以上

30年以上にわたって継続的に分譲マンションが増え続けたことで今問題となっているのが「分譲マンションの老朽化」です。

資料によれば神戸の分譲マンションの約30%は築35年以上が経過しており、さらに今から5年後には43%にまで増えることがわかっています。

分譲マンションは一戸建てが老朽化する場合とは違い、分譲マンションであるがゆえに避けられない問題や課題があるのです。

築古分譲マンションが直面する3つの問題とは

神戸市が設置した「マンション管理支援制度検討会」では、築古分譲マンションの抱える課題として、主に次の3つの点について解決に向けての検討が行われました。

分譲マンションの抱える課題は全国的に同じなので、神戸市の例を参考に課題を分析していきましょう。

課題1:分譲マンションの老朽化問題

マンションの老朽化

築年数が古くなってきているマンションの一番の課題は、「建物自体の物理的な老朽化」です。分譲マンションの多くは鉄筋コンクリート造で、法定耐用年数でいうと47年とされていますが、それはあくまで目安に過ぎません。

神戸市の資料を参考に考えると、次のような課題があります。

  • 建物全体の汚れ
  • 鉄部塗装の劣化、サビつき
  • コンクリート部分の亀裂、鉄筋の露出
  • 給排水設備の劣化
  • 機械式駐車場の劣化

居住環境を良好な状態で47年以上維持するためには、定期的な修繕が必要不可欠ですが、既存の分譲マンションの多くで十分な修繕が行われていないことが発覚しているようなのです。

課題2:管理組合の財政難

マンション管理組合の財政難
分譲マンションの維持管理において重要な要素となるのが「管理組合の財政」です。
1人の所有者が建物全体を所有管理している一戸建てとは違い、分譲マンションについては各戸の所有者の集合体である「管理組合」が建物の維持管理を行います。

わかりやすくいうと、管理組合とはマンションの住民で組織する「町内会」のようなもので、町内会費にあたる修繕積立金を毎月各戸から徴収しているのです。

本来、修繕積立金は建物の老朽化具合に応じて適宜増額していく必要があるのですが、管理組合が適切に機能せず、十分な修繕積立金が貯蓄されないまま築年数が古くなってしまっているマンションが増えています。

そうなると、課題1の「分譲マンションの老朽化」を改善するために大規模修繕を実施しようとしても、修繕積立金残高が足りないという財政難のせいで、必要な修繕ができないまま建物がどんどん古くなって住環境が悪化してしまうのです。

課題3:居住者の高齢化

居住者の高齢化
分譲マンションの築年数が古くなるということは、必然的に居住者の高齢化率も高くなります。
居住者が高齢化すると管理組合の役員のなり手がいなくなり、十分な議論ができなくなるという問題が発生するのです。

特に若い世代がいない分譲マンションの場合、10年、20年先を見据えた長期修繕計画を立てる意欲が失われ、その場しのぎの対応になりがちなので、ますますマンションの老朽化が進んでしまいます。

神戸市の資料によれば、所有者同士のつながりが薄くなり、所有者名簿もないため総会を招集することが難しい分譲マンションもあるようです。

マンションの老朽化を回避したくても、十分な修繕積立金がないため工事ができない。何とか対策を検討したくても、管理組合が高齢化していてその気力もない。

これら3つの課題はある意味1つの大きな課題であり、現代の分譲マンションが抱えている負のスパイラル、そしてこの状態に陥っているマンションのことを、俗に「限界マンション」というそうです。

次回は、マンションの中でも最も問題視されている「タワーマンション」にスポットをあてて課題を解説したいと思います。

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棚田 健大郎
棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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