神戸市は管理放置された限界マンションを救えるか
前回まで では分譲マンションやタワーマンションが抱える課題について解説してきました。
今回は、神戸市マンション管理支援制度検討会において現在検討されている支援制度を交えながら、今後のとるべき対策について解説していきたいと思います。
現在分譲マンションやタワーマンションを所有している方や、これから購入を検討している方の参考になれば幸いです。
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神戸市が検討中のマンション管理支援制度とは？
分譲マンションやタワーマンションが多い神戸市では、神戸市マンション管理支援制度検討会において次のような支援制度を検討しているそうです。
届出と認証による適切な管理と市場価値の向上
現在の分譲マンションの運営は、国土交通省のガイドラインはあるものの、分譲販売された後の運営については所有者全員で組織する「管理組合」の判断に一任されています。
ただ、管理組合といっても基本的には専門家ではなく、マンション管理初心者の集まりであり、ほとんどの場合は無報酬のボランティア（管理規約で多少の役員報酬を出しているケースはあります）なので、適正に管理していくことを望むのはある意味酷です。
管理組合のサポート役として管理会社がついてはいるものの、管理会社はマンションそのものの利益よりも管理会社自体の利益を優先しますので、第三者として客観的、専門的な意見やアドバイスをする立場としては十分ではありません。
そこで神戸市では、分譲マンションの管理実態を行政が「届出」によって把握して適切な支援をするとともに、優良な管理状況にある分譲マンションについては行政が「認証」することで、市場での価値を向上させようと考えているのです。
制度の詳細はまだ検討段階ですが、分譲マンションの管理組合と行政が直接的に関わる仕組みが構築されることで、マンション管理の適正化が図られることが期待できるでしょう。
これは分譲マンション全体を通しての対策ですが、分譲マンションのなかでも主に「投資用のマンション」と「実需用のマンション」とで、とるべき対策が異なってきます。
分譲マンションの投資家に求められる対策
分譲マンションに投資して賃貸経営している投資家については、マンションを投資対象としかみていないケースが多く、管理組合という組織が存在すること自体知らない、興味がないという場合も少なくありません。
ただ、マンション投資で一定の利回りを維持していくためには、管理組合の運営に積極的に関与していくことがとても重要なのです。
積極的に管理組合の役員になることのメリット
管理組合の役員というと、ほとんどのマンションでは輪番制で持ち回りになっているのですが、不動産投資家が積極的に立候補して関与していくことができれば、将来的にマンションが財政難に陥る危機を脱することができるかもしれません。
役員と聞くと非常に面倒なイメージがあるかもしれませんが、投資マンションの場合、年に1回程度集まって議論するだけなので、そこまで大きな負担にはなりません。
むしろ、管理費や修繕積立金の値上げについて議題を出す際に自分自身の意見を反映させることができるので、不当な値上げを阻止したり、適正額よりも低いまま長期間過ぎてしまったりといった状況を予防することができます。
管理組合の役員になれば、売り時が明確に見えてくる
管理組合の運営に積極的に関わっていると、そのマンションの売り時が明確に見えてくるというメリットもあります。
例えば、投資用マンションを売る場合、利回りに大きく影響する修繕積立金は売買価格に直接的に影響を及ぼします。
具体的には、都内のワンルーム投資マンションの場合、修繕積立金が1,000円値上がりすると、売却価格が30～40万円ほど値下がりするといわれているのです。
管理組合の総会や理事会に参加していると、今後どのあたりの時期に修繕積立金を値上げすべきかが見えてくるため、その情報を活かして値上がりする前に売却して売り抜けるという選択もできるようになります。
分譲マンションに居住している所有者に求められる対策
分譲マンションに自ら居住している所有者については、長期的に居住することを見越してさまざまな対策をとる必要がありますが、なかでも重要だといわれているのが神戸市マンション管理支援制度検討会でも取り上げられている「優良なコミュニティの形成」です。
分譲マンションは壁一枚でお隣とつながっているものの、マンション住民との付き合いについては非常に薄い傾向があります。
神戸市中央区の「タワーマンション実態調査報告書」によると、マンション住民に行ったアンケート調査で、マンション内の住民との付き合いについて「ほとんどない」と回答したのが全体の66.4％にものぼり、マンション外の地域住民との付き合いがほとんどないと答えた55.6％を上回ってしまっているのです。
マンション内のコミュニティ形成は、スムーズな管理組合の運営に欠かせない要素となります。神戸市マンション管理支援制度検討会では、個別の対応策が必要としながらもまだ具体的な対策については検討段階のようです。
こういった状況を受けて、最近の新築マンションではコミュニティスペースを設置するなど、住民同士が触れ合える場をつくる取り組みも始まっていますが、それだけにとどまらず、今後は行政と一体となって何らかの対策を講じていく必要があるでしょう。
まとめ：分譲マンションの未来像
シリーズ「中古マンションの落とし穴」、今回は3回にわたって現代の分譲マンション、タワーマンションが直面している問題について解説しました。
分譲マンションは不動産投資としても非常に魅力があるので、今後の動向に注目していきたいところです。
神戸市マンション管理支援制度検討会が検討している支援制度のように、今後は管理組合任せのマンション運営から、行政から助言を受けて運営していくスタイルに変化していくのではないでしょうか。
また神戸市で検討されている「届出」と「認証」の仕組みが全国的に広まれば、認証が受けられるかどうかで資産価値が大きく変わる時代がくるかもしれません。
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