不動産投資コラム

2020年以降に不動産投資はどうなる?可能性3つ

2020年以降に不動産投資はどうなる?可能性3つ

不動産市場の動向は、不動産に直接関係のなさそうな動向でも、よく検証してみると密接に関係してくるものがあります。

前編は2019年から2020年東京オリンピック・パラリンピック終了までにおける不動産市場の動向についてスポットを当てました。
後編となる今回は、2020年東京オリンピック以降の不動産市場に影響を与える可能性がある3つのポイントについて詳しく解説します。

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入管法改正(外国人労働者の増加)

人口減少が続く日本において、自力で人口を増やすことは、現状の出生率や保育所問題などを考えるとほぼ不可能と言える状況です。

そんな中、地方から都市部への人口流出により、地方の労働力が不足しており、人手不足によって地方の中小企業が倒産や廃業に追い込まれているという状況も発生してきています。

そこで、外国人労働者を長期的に雇用できる社会構造を構築しようというのが、今回の入管法改正の目的です。

現行では長期労働者の確保が困難

困難

現行の入管法では、日本で働くことができる外国人について、大きく分けて次の3つのパターンに限定しています。

  • 留学生のアルバイト(週28時間まで)
  • 技能実習生(最大5年間、終了後は母国で技術を活かす)
  • 高度な職業(医師、教授、外交官など専門知識を有する)

このように、外国人を長期的な労働力と考えるには、余りにも厳しい規定であると言えます。そこで、以下のような改正が行われました。

改正により2つのパターンが追加に

2018年11月に閣議決定した入管法では、上記3つのパターンに加えて、さらに次の2つのパターンを新たに新設することとしました。

特定技能1号

生活に支障のない会話ができて、一定の知識や技能を持っていること
在留期限:最長5年 家族の帯同不可

特定技能2号

生活に支障のない会話ができて、熟練した技能を持っていること
在留期限:更新可能 家族の帯同可能

このように就労資格のハードルを引き下げたことで、人手不足が深刻化している介護や農業、漁業、外食産業などでも、外国人が就労できる可能性が出てくるでしょう。

不動産投資に与える影響

就労ビザが出やすくなることで、外国人労働者による賃貸需要の増加が期待できるほか、日本で日本語を学びたいと希望する外国人留学生についても、今後増加してくる可能性が予想されます。

また、政府主導の国家施策として行われている、インバウンドの拡充も相まって、今後外国人需要を取り込むことが、不動産投資で成功するポイントになってくるでしょう。

入管法改正で新宿にアクセスしやすい地域の需要が拡大?

入管法の改正により、賃貸需要の拡大が見込めるエリアとしてまず考えられるのが、外国人留学生が多い新宿区にアクセスしやすい地域です。

「一般財団法人日本語教育振興協会」のホームページに掲載されている日本語学校の一覧によると、東京都内のうち、かなりの件数の日本語学校が新宿区に集中していることがわかります。
日本語教育振興協会

これらの日本語学校は駅でいうと、JR新宿駅、新大久保駅、大久保駅、高田馬場駅、西武新宿駅、東京メトロ東西線早稲田駅、副都心線西早稲田駅の周辺です。

早稲田といえば、早稲田大学も留学生の入学に積極的なことでも知られているため、今後これらのエリアに出やすい沿線や地域の賃貸需要については安定して見込める可能性が高いでしょう。

2022年問題・生産緑地

生産緑地

東京五輪開催の2年後に起こるのが、生産緑地問題です。
生産緑地とは、都市環境を維持するために都市部にある緑地のうち、農地として管理することを義務化した緑地のことをいいます。
 
実は、都内にも生産緑地に指定されている土地があり、約428万㎡(東京ドーム91個分)に相当する生産緑地があるのです。

生産緑地に指定された土地の所有者については、30年間農地として管理する義務を負う代わりに、固定資産税を大幅に優遇される措置がとられています。
そして、30年間の営農義務が終わるタイミングが、2022年なのです。

2022年問題とは、生産緑地の期限が終わって、大量の土地が一気に宅地化されることで、不動産が供給過多に陥ることを意味しています。

2022年問題の影響は限定的に終わる

2022年問題については早くから対策が議論されており、既に生産緑地法の一部改正により、不動産市場に与える影響は非常に限定的になるだろうと見られています。

改正法では、30年の期限が過ぎたあとでも希望すれば10年延長、その後も再延長が可能になり、また、生産緑地自体の要件も緩和されたため、2022年になった途端に大量の土地が市場に出回ることはなさそうです。

ただし、利益を優先する不動産会社が主導となって、生産緑地を買い上げて宅地化していく可能性は考えられるので、東京都であれば、生産緑地が多い練馬区などについては不動産投資をするにあたって、周辺の生産緑地を事前に確認したほうがよいかもしれません。

2025年(2030・2035年)・少子高齢化・人口減少問題

不動産投資の将来を予想するうえで無視できないのが、日本の将来人口予測です。
国立社会保障・人口問題研究所の平成30年推計(表Ⅱ-1)によると、2035年における予想人口は1億1521万6千人とのことで、まだ1億人を下回ってはいないものの、かなり減っていることがわかります。

人口予測
日本の地域別将来推計人口(平成 30(2018)年推計)を加工して作成

さらにポイントとなるのが、都道府県別の人口推移です。
都道府県別総人口の増加率(同データ表Ⅱ-2)によると、2020年から2030年にかけては、東京都と沖縄県を除くすべての都道府県において人口が減少。また、2030年以降はすべての都道府県において人口が減っていくことになるようです。

2020~2030年までの都道府県別総人口の増加率(%)▼
 都道府県別総人口の増加率
日本の地域別将来推計人口(平成 30(2018)年推計)を元に作成

※緑色が濃いほど増加、赤色が濃いほど減少

よって、人口減少は進むものの、今後東京オリンピックが終わったあとも、10年間は東京の人口が増え続けるという予測のため、都内の不動産価格については、東京オリンピック後に値下がりしたとしても、一定の需要が見込めるため、ある程度のところで下げ止まり、立地によっては再び上昇する可能性もあるでしょう。

また、沖縄についても那覇空港の滑走路を増やすなど、外国人の取り込みに積極的な姿勢を示しており、今後も不動産価格は安定していくと考えられます。

それ以外の都道府県については、東京オリンピック以降は人口が下降線をたどることになるため、賃貸物件が供給過多の地域については、物件選定をより慎重に判断したほうがよいでしょう。

まとめ

2019年以降から2020年の東京オリンピックにかけて、日本の不動産市場は大きな転換期を迎えます。

また、2020年以降についても、訪日外国人の増加や日本の総人口の減少など不動産投資に影響を与える人口変動もあり、不動産価格についても影響を受けそうです。

リーマンショックが発生した2008年の時に、現在の不動産価格高騰が予想できなかったのと同じように、今から10年後の不動産市場を予測することは、難しいでしょう。

ただ、オリンピックが終わる2020年頃までの不動産市場については、オリンピック特需の終焉、長期譲渡所得、スルガショック、消費税増税など、不動産価格の下落要素が多いので、今以上の値上がりを期待して待つよりは、早期に売却して利益確定を考えたほうがよいでしょう。

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棚田 健大郎
棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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