借地権つきアパートを所有。底地を購入した場合、買い換え特例は適用できる？
借地上に2階建てのアパート（1階の一部を自宅として使用している）を所有しています。
この度、別の所有地（貸宅地で借地人が返却した）を売却しましたので、この売却金でアパートの敷地を買い取りたいと考えています。
今のところ売買契約書を交わしていませんが、来年の確定申告の際、どのような要件が整えば事業用資産の買換え特例を受けることができるでしょうか。
また、特例を受けることができない場合、土地の購入代金をアパート収入の必要経費等にすることができますでしょうか？
譲渡資産の要件と買換資産の要件を満たした場合に買い換え特例が適用されます。
（1）事業用の買い換え特例が使えるかどうか
事業用の買い換え特例を適用するには、要件があります。
譲渡資産の要件と買換資産の要件があります。
まずは、譲渡資産から検討してみます。
譲渡資産がその年1月1日時点で10年超所有していること。
事業的規模は問いませんが、相当の対価を得て継続していなければなりません。
その貸付資産の減価償却費、固定資産税その他の必要経費を回収した後において、なお相当の利益を得ているかどうかにより判定するとされているため、経常的に赤字になっている物件には適用できないことになります。
この要件に当てはめてみると、まず、売却した土地を10年超所有していないといけません。
借地を買い取って所有地にしても、貸宅地と借地は別々で所有期間を計算します。
したがって、貸宅地と借地の両方共10年超所有しているのか、貸宅地のみなのかによって適用対象が異なります。さらに、事業用に供していなければなりません。
現在の所有地が事業用に供していれば問題ないですが、事業用に供していない場合には適用できません。（借地を買い戻して、すぐに売却していれば、貸宅地について事業に供していたと認められる可能性はありますが）
次に、買換資産の要件を検討します。
買換資産が土地の場合は、面積が300㎡以上のもので、事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設の敷地の用に供されるものでなければなりません（駐車場については、上記の施設と併設されて事業上必要とされるもの、又は、開発許可申請中だけ駐車場にしている場合に対象とされます）。
買替資産の土地については、譲渡した土地の面積の5倍以内が対象となり、5倍を超える部分は対象となりません。
買換資産は、原則として、譲渡資産を譲渡した年、譲渡した前年、譲渡した翌年に取得しなければなりません。例外として、譲渡した年の前々年もしくは翌々年、翌々々年まで延長することができる場合があります。
買換資産を取得した日から1年以内に事業に使うこと。
そもそもですが、借地権の設定がなされている敷地において、この敷地の底地を取得する場合も買替資産に該当するかという疑問がありますが、これについては対象になります。
しかし、買い取る底地が300㎡なければなりません。
さらに、自宅部分があるのでその部分に対応する底地は対象になりません。
（2）土地の購入代金を必要経費にすることができるかどうか
アパートの敷地であっても土地の購入代金を必要経費にすることはできません。
建物のように減価していくものであれば、耐用年数に応じて減価償却することは可能です。
しかし、土地は減価しないことから、減価償却することはできません。
土地の取得価額として資産計上し、将来売却した際に、取得費として売却価額から控除されるものになります。
2019/07/14
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士