孤独死による残置物が撤去できる魔法の条文が公開

2021/06/28

行政書士棚田健大郎

日本の高齢化が進むなか、賃貸需要も徐々に高齢者が増えつつありますが、それに比例して賃貸経営における孤独死リスクが高まっています。

一人暮らしの高齢者が室内で死亡すると、賃貸人には過度な負担がかかることが多いことから、その対策として国交省からある条文が公開されたことをご存知でしょうか。

そこで本記事では、孤独死によって賃貸人が受けるリスクと、それを回避するための国交省が公開した「魔法の条文」について解説したいと思います。

もくじ

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孤独死は大家にとって死活問題

相続人に連絡をとるも現実は

「魔法の条文」の全容

受任者を誰にするか

この条項を使わないほうがいいケース

賃借人が事前にすべきこと

受任者がすること

まとめ

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孤独死は大家にとって死活問題

高齢の一人暮らし入居者が死亡すると、その後どうなるのかご存知でしょうか。
賃貸借契約は死亡によって終了すると思っている方が時々いますが、実はそうではありません。

賃借権は相続財産なので、相続人に相続されることになるのです。
ですから、まず大前提として賃借人が死亡したからといって、大家が勝手に室内の荷物を処分して新たな入居者を募集することはできません。

相続人に連絡をとるも現実は

大家はまず相続人に連絡をとって、相続するかどうかを決めてもらわなければなりません。
相続するとなれば、撤去費用はもちろんのこと、家賃についても請求できるのですが、実務ではここがうまくいかないのです。

相続とは預金などプラスの財産だけではなく、借金などのマイナスの財産も合わせて相続しなければならないため、相続人としては相続財産が債務超過に陥っていないか慎重に調査します。

孤独死の場合、相続人がいたとしても疎遠であるケースが多いので、被相続人の財産状況を把握するのに長い時間がかかることがよくあるのです。
大家はこの間、理不尽なことにずっと待たされることになるので、賃貸経営に支障が出てきます。

このような事情があることで、高齢化が進んでいるにもかかわらず、高齢者の入居を敬遠する大家が増えているのです。

これを受けて国交省は事態を打開するために、これからご紹介する「魔法の条文」を公開しました。

「魔法の条文」の全容

「魔法の条文」の正体、それは「事務委任条項」です。
すなわち、高齢者が死亡した後の賃貸借契約の解除手続きや残置物の撤去などの事務について、賃貸借契約書の別添書類において別の人にあらかじめ委任するという内容です。

実際に公開された条文の一部をご紹介します。

委任者は、受任者に対して、委任者を賃借人とする別紙賃貸借契約目録記載の賃貸借契約（以下「本賃貸借契約」という。）が終了するまでに賃借人である委任者が死亡したことを停止条件として、①本賃貸借契約を賃貸人との合意により解除する代理権及び②本賃貸借契約を解除する旨の賃貸人の意思表示を受領する代理権を授与する。
第1条（本賃貸借契約の解除に係る代理権）

国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」

この特約があれば、受任者が亡くなった本人に代わって単独で賃貸借契約を解除できますし、残置物の撤去などの対応もできるようになります。

ただし、この条文を使う場合には2つの注意点があります。

受任者を誰にするか

この話を聞いて、「それなら受任者を大家にしておけば、賃借人の死亡と共に解除できるのでは？」と思った方もいるかと思いますが、賃貸人は入居者（の相続人）と利益相反の関係にあたるので、賃貸人を受任者とすることは避けるべきと考えられます。
管理業者であればこの問題はクリアできると考えられますが、その場合は賃貸人の利益を優先することなく、入居者（の相続人）の利益のために対応することが求められることに注意が必要です。