不動産投資コラム

空室を埋める![後編]…家賃設定・客付け・広告

空室を埋める![後編]…家賃設定・客付け・広告

こんにちは。廣田裕司です。

前回に引き続き、空室対策の基本的な考え方をお伝えします。

関連記事

空室を埋める![前編]…入居者分析と物件力アップ

今回は家賃設定と、客付けをしてくれる不動産会社との関係、広告宣伝についてです。

家賃収入でローンを軽減する方法とは?賃貸併用住宅【書籍プレゼント!】

家賃の設定

入居者さんがお部屋を決める時に、最も重視するのが家賃です。
家賃の設定が重要なのは言うまでもありません。

家賃相場をベースに家賃設定する

入居者さんは、数件の候補物件を比較検討して入居するお部屋を決めるので、同じ地域の類似物件の家賃相場を把握し、家賃設定するのが基本となります。

地域の相場は、インターネットに掲載されている募集情報などから自分でも調査することができます。
この時、単純に家賃だけを調べるのではなく、共益費・管理費など毎月家賃と一緒に支払う費用も合わせて調査します。また、敷金や礼金など初期費用も地域ごとに相場が違うので同時に調査します。

調査した地域の家賃相場をベースに家賃を設定しますが、相場以上の家賃でも、入居者さんが納得すれば入居が決まるので、その物件の物件力を勘案して家賃を決定します。

効果的な値引き方法

また、値引き交渉に対応するため、値引き幅やフリーレントの期間を設定しておき、その旨を不動産屋さんに伝えておくのも有効です。
値引きは、家賃だけでなく敷金・礼金などの初期費用の値引きなども効果的だと思います。

内見が5組以上あっても決まらない場合は、入居者さんから「家賃に対して部屋の価値が低い」と感じられていると思われます。
このようなケースでは、家賃を下げるか、物件力向上を検討する必要があります。

不動産会社との関係

入居者募集に関して、管理を委託している不動産屋さんに任せっぱなしになっていないでしょうか?

問合せや内見といった、物件に対するお客様の反応は重要な情報です。
不動産屋さんからの連絡を待っているのではなく、不動産屋さんに募集状況を確認することが大切です。
また、不動産屋さんは、お部屋を探されている多くの方と接しているので、入居者さんの動向や家賃の相場など、空室対策を進める上で重要な情報を把握しています。
普段から不動産屋さんとコミュニケーションをとれる関係作りをしておくことも大切です。

広告宣伝

どんなに魅力的なお部屋であっても、募集情報がお客様に届かなければ、入居には繋がりません。

今の賃貸住宅のマーケットは借り手市場なので、特に広告宣伝が重要になってきました。
入居者募集をしているのに、問合せや内見が少ない場合は、広告宣伝に問題がある場合が多いようです。

広告宣伝は、不動産屋さんに任せっぱなしにしている大家さんが多いと思いますが、物件の魅力について一番良く知っている大家さん自身も、広告宣伝に関わっていくべきだと思います。
また、広告宣伝は、「想定した入居者さんがどう感じるか」という観点で考えること、募集情報をいかに拡散させるかがポイントです。
そこで、大家さんとしてできることを書いていきます。

大家ができる入居募集アピール方法

① インターネット広告のチェック
今は、インターネットでお部屋探しをするのが主流となっています。
主要な不動産情報を取り扱うサイトに、自分の物件が掲載されているかを確認します。
また、掲載されている広告の家賃、広さといった文字情報と、掲載されている写真の枚数と質をチェックします。
問題がある場合は、不動産屋さんに相談して修正してもらうようにしましょう。
写真は、自分で撮影したものを掲載依頼してもいいと思います。
② ステージング、POP
空室に家具や雑貨類を置いてステージングしたり、お部屋のアピールポイントを書いたPOPを貼ったりする手法です。
賃貸経営のノウハウ本によく紹介されていますが、実行されている部屋は少ないです。
ステージングやPOPは、内見される方がそのお部屋での生活をイメージしやすく、成約率が上がるようです。
しかし、ステージングやPOPは手間がかかり大変なので、最初は内見に来られた方のために、お部屋にスリッパを置くところから始めましょう。
③ 自ら広告する
最近は、大家さんが物件の広告を掲載できるサイトもあります。
また、物件のホームページや動画を自身で作成し、公開している大家さんもいらっしゃいます。
インターネット以外でも、行きつけのお店(美容室、カフェ、レストランなど)に物件の募集チラシを置いてもらっても、効果はあると思います。

大家さんが募集広告を掲載できるサイト
ウチコミ! https://uchicomi.com/
ジモティー https://jmty.jp/

まとめ

空室対策は、「これだけをやっておけば万全」というような必殺技はなく(もし、ご存知の方はいらしたら、コッソリ教えてください!)、小さな対策を積み重ねていくことが、入居につながります。
自分でできることから実行していきましょう。
不動産屋さんに任せっぱなしにせず、大家さん自身も、積極的に動きましょう。

最後まで、お読みいただきありがとうございました。
今回は、空室対策の考え方を中心に書かせていただきました。
具体的な方法は他にもありますので、またご紹介させていただきます。

東京23区で高利回り!365日営業可能でAirbnbで集客「旅館業法ミニホテル」投資とは?

廣田 裕司
廣田 裕司

廣田 裕司

宅地建物取引士

廣田 裕司

宅地建物取引士

賃貸経営での経験をベースにセミナー講師としても活動。2014年大家仲間と一緒に、管理会社「みまもルーム」設立に参加。大家さんの賃貸経営をサポートする会社 合同会社アップを設立。大家さんのサポート活動を展開中。

記事一覧