家賃はいくらが妥当？不動産鑑定士が解説
前回は、一度、締結された契約において、賃料を変えることができるかということについてお話ししました。
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今回は、私たち不動産鑑定士が、第三者の立場から「妥当な賃料はいくらなのか」という評価をする場合、どのようにして算出しているのかをご紹介します。
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賃料には2種類ある
私たちが評価の拠り所としている「不動産鑑定評価基準」には、賃料の種類として、「新規賃料」と「継続賃料」というものを定めています。
初めて契約を結ぶ場合の「新規賃料」
新規賃料のイメージとしては、賃貸借部分について、賃貸人と賃借人とが初めて契約を結ぶ場合の賃料のことをいいます。当事者には今まで契約関係がないため、これまでの契約の経緯などを考える必要がありません。基本的にはマーケットに近い賃料になるといえるでしょう。
新規賃料を求める場合の代表的な手法をいくつか紹介します。
新規賃料を求める方法
・積算法
積算法は、オーナー（賃貸人）がその土地と建物を取得するために支出した額に、一般的にその不動産に対して期待される利回りを掛けて、それに必要諸経費等（維持管理費、公租公課、修繕費、テナント募集費用）を加算するという方法です。オーナーのコスト（費用性）からアプローチした手法です。
・賃貸事例比較法（新規）
賃貸事例比較法が直観的には一番分かりやすいと思います。
近隣の類似用途で、新しく締結された賃貸借契約の成約事例、募集事例の賃料をベースとし、対象不動産の特徴に応じた補修正を施して算出する賃料です。
要するに、築年数や建物グレード、階数などによって、比較する不動産と対象不動産との優劣に応じた格差（ポイント）をつけ、そこから対象不動産の賃料を導いていくという手法です。
・収益分析法
収益分析法は、まず、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求めます。
これに必要諸経費等を加算して賃料を求める手法で、収益性に着目した手法といえます。
また、収益分析法に準じた手法として、売上高負担可能賃料から求めるというものがあります。
賃借人が支払う賃料はテナントの売上高を原資とするものであるという考え方から、店舗であれば、その店舗に想定される売上高と負担可能な割合を査定し、そこから賃料を算出していくといった具合です。
現在、契約を結んでいる場合の「継続賃料」
継続賃料は、現在継続中の賃貸借契約に基づく賃料を改定する場合や、契約条件や使用目的が変更されることに伴って賃料を改定する場合の賃料です。
先ほどの新規賃料と異なり、今までも契約の当事者であったため、契約が結ばれてからの経緯を考慮しなければなりません。
なぜなら、昔であれ、最近であれ、賃料について、少なくともその時点では合意があったということがポイントとなります。
前回コラムでご紹介した「契約自由の原則」に基づき、合意した賃料を基礎として、その後に事情が変わったため、改定が必要になったということであり、新規賃料とは意味合いが違います。そのため評価の方法も異なってきます。
それでは、継続賃料を求める場合の代表的な手法もいくつか紹介していきます。
継続賃料を求める方法
・差額配分法
差額配分法は、適正な新規賃料と現行の契約賃料との間に生じている差額部分を、賃貸人と賃借人に配分しましょうという考え方です。
適正な新規賃料は、前記の新規賃料を求めるいくつかの手法で査定します。また、配分される額ですが、これは賃貸人と賃借人の賃料差額発生の貢献度合いによって、配分されるべき割合を査定し、決定します。
最終的に現行賃料に配分されるべき額を加減して、賃料を求めるといった方法です。
・利回り法
利回り法は、過去に合意した賃料の元本に対する割合、つまり利回りを重視しようという考え方です。
合意した時点の利回りを基にして賃料を求め、それに賃料改定時の必要諸経費等を加算して求める手法です。
・スライド法
スライド法は、過去に合意した賃料を尊重し、それ以降に生じた経済事情の変動分を改定賃料に反映させるというものです。
変動分を示す指標は、GDP、消費者物価指数、建築費指数、店舗売上高などさまざまであり、その用途に応じた指数を組み合わせながら査定していきます。
・賃貸事例比較法（継続）
新規賃料を求める手法としても紹介しましたが、こちらは継続中の賃貸事例に基づくものという意味で、採用する事例が異なってきます。
直観的に分かりやすい手法ですが、実際には、継続中の賃貸借の場合、成約事例の契約内容まで詳細に入手することは難しく、採用するにはややハードルが高い手法といえます。
このように、新規賃料も継続賃料も複数の評価手法があります。
鑑定評価の実務では、可能な限りこれらの手法を適用し、対象不動産について説得力のある手法により導き出された賃料にウェイトをつけながら、最終的な賃料を決定していくことになります。
今回は賃料増額の可否に連動して、賃料評価のポイントを紹介させていただきました。
ちなみに、不動産の価格の評価については下記の関連記事で触れていますので、ご興味のある方は、ぜひご覧ください。
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