コラム

大家が家賃を値上げする方法/不動産鑑定士が解説

2018/09/06
大家が家賃を値上げする方法/不動産鑑定士が解説

賃貸物件のオーナー、もしくはこれからオーナーになろうとされている皆さんにとって、家賃(賃料)は最も関心のあることの1つだと思います。
収益物件の場合、賃料が収入の基礎となります。
ご承知のとおり、賃料は同じ建物であっても各戸ごとに異なり、契約が結ばれた時期によっても変わってきます。 
今回のコラムでは、一度、締結された契約における賃料は改定することができるのか?
また、そもそも賃料はどのように決められているのかについて、前後編に分けてお話ししていきたいと思います。

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家賃を変えることはできる?

・原則として「契約自由の原則」で契約内容に拘束されている

まず、民法の大原則として、契約自由の原則というものがあります。これは、「個人の契約関係は、契約当事者の自由な意思に基づいて決定されるべきであり、公の秩序や強行法規に反しない限り、国家は干渉してはならない」という基本原則のことです。
建物の賃貸借契約もこれに基づいており、

契約の自由(契約を結ぶかどうか)
相手方の自由(誰と契約するか)
内容の自由(賃料、期間などの契約内容)
方法の自由(書面、口頭などの方法)

が原則となっています。
したがって、賃貸人と賃借人の間で合意された賃料は、たとえ、近隣の相場より、極端に高かろうが安かろうが基本的に有効であり、合意した当事者は、その内容に拘束されることになります。

・賃料を増減するための請求ができる

一方で、借地借家法(第32条 第1項)には、「経済事情の変動等を原因として賃料が不相当となっている場合は公平の観点から賃料の増減請求ができる」という賃料増減額請求に関する規定があります。

つまり、土地や建物の税金(固定資産税など)の増減、もしくは土地や建物価格が上昇、下落したことにより、近隣の同じような種類の建物と比べて、賃料に開きが出てきてしまった場合には、当事者は将来的な賃料の改定を請求できるとしたものです。
なお、一定期間、賃料を増額しないという特約を設定した場合には、賃借人保護の趣旨から、例外的に認められるとしています。

第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

参考条文:借賃増減請求権

※定期借家契約において賃料改定に関する特約があるときは、当事者の賃料増額請求権に関するこの借地借家法32条の適用はありません。

契約自由の原則により、お互いで決めた賃料は尊重しつつ、その後、事情が変わった場合には、公平の観点から変更することを認めようというものです。

賃料の改定をする流れ

具体的には、まず、賃料について納得できないという一方の当事者から提案をし、賃貸人及び賃借人の当事者間で、家賃の増減について話し合いをします。
その結果、どうしても合意が整わない場合には、裁判所の調停や判決を経て、最終的な賃料が決まるという流れになります。

小規模なテナントに対して、賃料の増額請求をし、裁判まで持ち込むことは、費用対効果の面から現実的でないかもしれません。
しかし、例えば共同住宅で1階が店舗となっていて、当該テナントの賃料が収益の大きな部分を占める場合などは検討してみてもよいかもしれません。

不動産鑑定士が提示する「妥当な賃料」

賃料の増減額請求に関連して、私たち不動産鑑定士は当事者からご依頼をいただき、第三者の立場から妥当な賃料はいくらなのかという意見や鑑定評価書を提示させていただくことがあります。
賃料が高いか安いかというのは感覚的なものはあるかもしれませんが、これら評価書などによって、賃料の根拠を理論的に示し、相手に納得してもらうものとなります。
あるいは、不動産鑑定士の提示した評価額を、交渉開始の叩き台にして、そこから、お互いに話し合いをスタートさせるということもあります。

次回は、やや専門的な話になりますが、賃料の評価手法について、簡単に要点を説明していきたいと思います。

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堀田 直紀
堀田 直紀

堀田 直紀

不動産鑑定士

堀田 直紀

不動産鑑定士

立命館大学法学部卒業後、住友不動産販売株式会社にてタワーマンション等を販売。 不動産鑑定士試験合格後は、民間最大手の大和不動産鑑定株式会社にて約11年間、収益物件をはじめとした鑑定評価業務に従事。平成29年10月、ミッドポイント不動産鑑定株式会社を設立。

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