よくある失敗例…中古アパート経営の場合

2018/04/24

2018/07/30

行政書士棚田健大郎

中古アパートは、都内と地方といった立地などによって、物件ごとに価格に大きなばらつきがあるのが特徴です。上手に探せば割安な物件を見つけることができますが、反対に割高な物件を掴まされてしまうこともあります。

今回は、中古アパート経営に失敗しないために、よくある失敗談についてご紹介します。また、失敗を回避するための対策を考えていきたいと思います。

もくじ

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失敗例1　「高利回り」につられ、アパート経営をして失敗

失敗例2　現地を確認せずにアパート投資をして失敗

アパート経営を成功に導くための回避法「空室対策」とは

解約予告期間を1カ月から２カ月に変更する

フリーレントを活用する

広告料を増やす

まとめ：アパート投資で失敗しないためには

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失敗例1　「高利回り」につられ、アパート経営をして失敗

中古アパート物件を探す際には、多くの方がインターネットを活用されるかと思います。
インターネットで中古アパートを探していると、利回りが20％前後もあるような、かなりの「高利回り物件」が目に入ってくることがあります。
利回り20％というと、投下資金を5年で回収できることになりますから、格安物件ということになります。ただ、このような高利回りの中古アパートを購入して失敗するケースが多々あります。

中古アパートで高利回りになっている理由のほとんどは、物件価格自体が格安だからです。ではなぜ格安で売りに出るのかというと、それはズバリ「入居者がなかなか決まらないから」です。
特に地方の中古アパートは、一度退去するとなかなか次の入居者が決まらないというケースが多々あります。

インターネットなどに表示されている利回りは、あくまで今現在の利回りか、満室の想定利回りであることが多いため、実際に入退居が発生すると一気に利回りが悪化します。
また、空室でも固定資産税や都市計画税は課税されるため、持っているだけでも維持費がかかります。

賃貸需要の低い地方の中古高利回りアパートは、利回りにつられて購入すると失敗する可能性があるので注意しましょう。

失敗例2　現地を確認せずにアパート投資をして失敗

中古アパート物件は、同じ築20年のアパートだとしても、現状の持ち主や管理会社の方針によって、メンテナンス状態にかなりの違いがあります。
そのため、割安な価格だからといってすぐに飛びついてしまうと、メンテナンスが行き届いていないアパートをつかまされてしまう恐れがあります。

中古アパート一棟のメンテナンス状態は、書面だけで確認することは難しいため、買付を入れる前に必ず現地を確認することをおすすめします。
建物の外壁や屋上防水、給排水設備などについては、購入後すぐに施工が必要になるとかなりの出費となります。

もしも現地を確認してメンテナンス状態が悪かったとしても、それを改善するための費用を上乗せして物件価格を考えて、それでもなお利回りが良ければ購入するという選択肢も十分ありでしょう。
重要なことは、自分自身の目でよく見て、現在の状態を把握しておくことです。

アパート経営を成功に導くための回避法「空室対策」とは

不動産投資を成功へ導くためには、空室リスクを下げることが大事です。
空室が1部屋程度であればローンの返済も問題ないかもしれませんが、複数部屋に空きが出てくると、どんどん収入が減って原状回復費や維持費などの負担が重くのしかかることになります。
空室リスクをどのように解決していくかが、アパート投資で成功するポイントになってきます。

今回は、おすすめの空室対策についてご紹介します。