不動産投資コラム

オーナーチェンジ物件購入の前に…リスクの見極め方

オーナーチェンジ物件購入の前に…リスクの見極め方

オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットが理解できたら、あとは希望に合う物件を見つけて購入しましょう。

そこで連載最終回となる今回は、オーナーチェンジ物件を購入する際のチェックポイントについて詳しく解説します。

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購入時のチェックポイント1:入居率を正確に確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際には、入居率について正確に確認することがとても重要です。募集図面には満室と記載がされていたとしても、実際には偽装されていたり、サクラが入居していたりするケースもあるため注意が必要です。

賃貸契約期間を確認する

入居率を正確に確認するためには、全入居者の賃貸借契約書を開示してもらって契約期間を確認する必要があります。ポイントは次の2点です。

契約開始日

契約の開始日がいつなのかを確認します。
直近1ヶ月で入居している場合、満室に偽装するためのサクラが入居している可能性があり得るため、入居申込書を確認して入居の経緯を売主に聞いて、不自然な点がないか調べましょう。

契約満了日

契約の満了日が2ヶ月以内に到来する場合は、入居者が更新をせずに退去する可能性が考えられます。

一般的な賃貸借契約書であれば、退去予告期間は1ヶ月前です。
そのため、契約期間満了まで2ヶ月を切っている場合、すでに入居者から更新を希望するかどうかの回答が出ている可能性があります。

売主の中には、更新しない部屋があることを知りながら黙っているケースもあるため、必ずこちらから質問して確認しましょう。

購入時のチェックポイント2:売却理由の確認

オーナーチェンジ物件で高利回りの物件を見つけると、つい焦って買い付けを入れたくなりますが、高利回りであればあるほど、必ず確認しなければならないのが「売却理由」です。

そもそも、そんなに高利回りであれば売る必要はないはずなのに、なぜか売りに出ているわけですから、何かしら「ワケあり」の可能性があります。

買って大丈夫なワケあり

次のような売却理由であれば、購入しても概ね問題ないでしょう。

  • 減価償却が終わったこと等による節税目的の買い替え
  • 遺産分割目的による売却
  • 不動産投資とは別の事情で急遽キャッシュが必要

これらの理由であれば、物件自体には問題がないことになりますので、購入しても差し支えないでしょう。

買うのが危険なワケあり

次のような売却理由は、購入後トラブルになる可能性があるため、不動産投資初心者は避けた方がよいでしょう。

  • 家賃を滞納している入居者がいる
  • 今後必要になる大規模修繕の費用が捻出できない
  • 騒音問題など、何らかのトラブルを抱えている

不自然に高利回りの物件については、上記のいずれかに該当していると疑ってかかるくらいでないと、本当の理由を聞き出すことができません

これらのネガティブな情報については、なかなか売主が教えてくれませんが、仲介不動産会社を通じて直球で質問すれば答えざるをえないはずです。

類似物件と比較して高利回りの物件については、安易に飛びつかず、必ず売却理由を確認しましょう。

将来オーナーチェンジ物件を売却する際の注意点

売却前に

オーナーチェンジ物件を無事購入できたとして、将来的に売却する可能性もあるでしょう。そこで最後に、オーナーチェンジ物件を売却するにあたって知っておくべきポイントをまとめてみました。

妥当な売却価格の計算方法

オーナーチェンジ物件の売却価格は、ローケーションや間取りなどが重要視される実需物件とは違い、「収益還元法」という計算方法によって概ね決まってきます。

簡単にいうと、目安となる利回りから逆算して妥当な売却価格を求める方法で、具体的には次のとおりです。

年間の家賃収入が200万円のアパートを売却する場合において、相場となる利回りが10%であれば、

200万円÷10%=2,000万円

が妥当な売却価格となります。

オーナーチェンジ物件は、間取りや設備よりも、単純な利回り計算によって購入するかどうか判断されることになるため、収益還元法による妥当な金額で募集をすることが早期成約への近道です。

オーナーチェンジ物件において、路線価や固定資産税評価額などについては価格を算出する際の指標にはならないため注意しましょう。

空室よりも満室

収益還元法がベースになるということは、できる限り満室の方が有利になります。空室が多いと購入後のキャッシュフローが圧迫されるため、購入できる買主が限定されますし、空室が多いことを理由に価格交渉されることも少なくありません。

ただし、満室にすることを焦るあまり、安い家賃で無理やり入居者を決めてしまうことはかえってマイナスになるため注意が必要です。

相場よりも安い家賃で入居者と契約してしまうと、収益還元法で計算した場合に売却価格が下がってしまうことになります。

しかも、安い家賃で入居すると、そのまま長く居座られる可能性が高く、しばらくの間利回りを改善できなくなってしまうため気をつけましょう。

空室の方が有利なケース

投資用物件は、原則として満室の方が売却にあたって有利なことが多いですが、築20年以上経過している物件になってくると、空室の方がかえって決まりやすくなる場合もあります。

古い物件については、不動産会社が買い取った上でリフォームをして再販するケースがあるため、空室の方が都合がよいのです。

特に1LDK以上の比較的広めの間取りについては、リフォームによる資産価値の上昇幅が大きいので、空室の方が有利な場合が多くなります。

すでに空室の物件を売りに出す場合は、不動産会社と相談して、空室と満室どちらの方が有利なのか検討した上で、賃貸募集するかどうか判断しましょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、購入直後から家賃収入が得られるため、キャッシュフローが組み立てやすく、不動産投資初心者でも安心して投資できます。

しかし、今回ご紹介したデメリットやチェックポイントについては、もれなく必ず確認をしないと、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があるため注意が必要です。

オーナーチェンジ物件は、今のオーナーと入居者との契約内容を丸ごと引き継がなければならないということを十分に理解して、確認すべきことを購入前に確認するようにしましょう。

手間をかけずに将来に備えた資産をつくる…空室リスクが低い不動産投資とは?

棚田 健大郎
棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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