自営業が不動産投資をするメリットとハードル

行政書士棚田 健大郎

自営業の方はサラリーマンと比べると収入が不安定故に、副業の選択肢として不動産投資を考える方も多いようです。

ただ、自営業で不動産投資をするためには、融資審査など一定のハードルをクリアする必要があります。

本記事では、自営業者の方が不動産投資を始めるメリットやポイント、やり方などについて解説します。

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自営業の人が不動産投資をするメリット

サラリーマンは会社から毎月一定の給料をもらえることが約束されているので、収入としてはとても安定していますが、自営業者などの個人事業主の場合は、日々の売上や経費に収入が大きく左右されるため不安定になりがちといわれています。

そんな自営業者の方が不動産投資をすると、どんなメリットがあるのでしょうか。

メリット１：収入が安定する

自営業者の方の収入を安定させるために有効なのは、自営業以外の収入源を確保することです。
本業だけで売り上げを伸ばすことも大切ですが「安定」を実現するためには、別のところで収入源を作る必要があります。

不動産投資における家賃は非常に安定した収入源となるので、不安定になりがちな本業の収入を支えることができるのです。

メリット２：本業に支障が出ない

不動産投資は賃貸経営というひとつの事業ではありますが、実務的には大半を管理会社に委託できるので本業に与える影響はほとんどありません。

本業に集中しつつも、ほかで安定収入を確保できるのは非常に大きなメリットといえます。

メリット３：税金面でも有利

収入を安定させるために不動産投資以外の事業を始めた場合、売上はアップするかもしれませんがその分課税される所得税や住民税といった税金負担も重くなります。

一方、不動産投資の場合は建物部分を「減価償却費」として経費計上できることから、キャッシュフローはプラスでも不動産所得はマイナスという、税制上非常に有利な状況を合法的に作り出すことができるのです。

不動産所得は損益通算といってマイナスになった分をほかの所得から相殺できるので、事業所得の黒字を引き下げる効果もあり、課税される税金を総合的に抑えられます。

自営業者が融資のハードルをクリアする方法

自営業の方が不動産投資をするにあたってクリアしなければならないのが、融資の問題です。

そもそもサラリーマンが不動産投資に向いているといわれている一番の理由は、収入が安定していることで金融機関からの信頼度が高く、融資審査が通りやすいことによります。

対して自営業の場合は収入が不安定というイメージがあることから、不動産投資に必要なアパートローンの審査のハードルが高いのです。

解決策１：自己資金を準備する

サラリーマンよりも多めの自己資金を準備することで、自営業でも融資審査を通せる可能性があります。

ただ、手元に自己資金がない場合は準備するために一定の時間がかかるという点がネックです。

解決策２：日本政策金融公庫を利用する

日本政策金融公庫とは政府系の金融機関で、自営業の場合でも比較的審査が通りやすい傾向があります。

金利も1％台と非常に低金利なのが特徴ですが、返済期間は最長で20年と短めなのでキャッシュフローには注意が必要です。

解決策３：地銀や信用金庫を活用する

自営業の方は、都市銀行系よりも地方銀行や信用金庫の方が、審査が通りやすい傾向にあります。

ちなみに、地銀や信用金庫よりもノンバンク系の方がさらに審査のハードルは下がりますが、その分金利が高くなるのでできれば地銀や信用金庫を利用できた方が利回りはよくなるでしょう。

自営業が不動産投資で注意すべきこととは？

アパートローンの審査が通ってアパート経営をすることになった場合、自営業者の方に注意していただきたいことが「繰り上げ返済」です。

ローンというと借金というイメージが強いためか、売上が多い時にどんどん繰り上げ返済しようとする自営業の方がいるのですが、この行為は状況によっては大変危険です。

そもそも自営業の収入は不安定ですから、昨今のコロナウイルスによる影響のように突然売上が落ちることもあります。

限界まで繰り上げ返済をしてしまうと、手元のキャッシュが減ってしまうという大きなリスクを抱えることになるのです。

仮に資金ショートして運転資金の融資を使うことになった場合、金利はアパートローンの金利よりも高くなる可能性があります。

また、繰り上げ返済自体に一定の手数料や違約金がかかるケースもありますので、資金に余裕があるときでも無理に繰り上げ返済せず、に内部留保しておくことをおすすめします。

まとめ

自営業に不動産投資を組み合わせることで、事業の幅が大きく広がり収入が安定します。

融資のハードルはサラリーマンよりも高くはなりますが、不動産投資を繰り返して実績を作っていくことで、金融機関に信用が積みあがっていきますので徐々に融資が受けやすくなります。

「自営業は融資が厳しいから不動産投資はできない」と思って諦めかけていた方は、まず地銀や信用金庫からあたってみてはいかがでしょうか。

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棚田 健大郎

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棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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