不動産投資コラム

大家必見!2018年内に対策が必要な5つの節税

2018/12/14
大家必見!2018年内に対策が必要な5つの節税

平成も最後の年。残すところわずかになりました。
年が明ければ、確定申告がやってきます。
そこで当時記事では、今年中にやっておかなければならないことをまとめてみました。

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1.所得控除額の確認

2018年度から配偶者控除について、合計所得金額1,000万円を超える場合には、適用できなくなっています

合計所得金額900万円以下の場合、配偶者の方の収入が150万円以下(現行は、103万円)までは、38万円控除が適用できるようになります。

なお、配偶者特別控除の適用が受けられる、配偶者の方の所得要件が拡大されています。

このように昨年までの所得控除額とは、異なっている方がいらっしゃいます。

扶養控除は、19歳以上23歳未満までは、63万円控除を受けられます。
今年子供が就職したため扶養控除から外れることがよくあります。

再度、所得控除の状況を確認して、昨年より控除が多くなるのか、少なくなるかで、対策が必要かどうかを検討するとよいでしょう。

2.小規模企業共済の加入

小規模共済
小規模企業共済とは、個人事業主の退職金制度です。
掛金として積み立てた金額を将来共済金として受け取れます。
掛け金は月7万円が限度( 年84万円 )。その掛金を支払う場合、全額が所得控除になります。
年払いも可能ですので、12月に84万円掛金を払って全額所得控除にすることも可能です。

事業的規模の大家さんか、会社の役員である大家さんが対象になります。
事業的規模があっても、サラリーマン大家さんは加入できないことになっておりますのでご注意ください。

なお、同じ共済制度でも、セーフティー共済(倒産防止共済)については、加入はできますが、不動産所得のみの大家さんは、掛金を経費に計上することはできません(経費にできるのは法人か、事業所得のある個人になります)。

3.ふるさと納税の活用

一定の算式により計算された上限(課税所得金額の2%程度)までは、2,000円の負担で全額所得税・住民税から控除されます。

上限額の計算は、今年の所得により計算されます(予測で計算するしかありません)。

今年、不動産を売却して譲渡益が出ているのであれば、上限額が増えている可能性が考えられるので、積極的にふるさと納税をした方がよいでしょう。

4.セルフメディケーション税制

2017年から始まった医療費控除の特例です。

セルフメディケーション税制の適用を受けられるのは、その適用を受けようとする年に一定の取組を行っている方に限られます。

《一定の取組》

  1. 保険事業や健康増進事業として行われる人間ドックなど
  2. 高齢者の肺炎球菌感染症及びインフルエンザの予防接種並びに任意のインフルエンザの予防接種など
  3. 労働安全衛生法第66条第1項の規定に基づき行われる健康診断(いわゆる事業主健診)
  4. メタボ健診など
  5. 市町村が健康増進事業として行う乳がん、子宮がん検診など

上記の取組をしたことを証する書類を確定申告書に添付しなければなりません。

なお、納税者本人(この特例の控除を受ける人)が、一定の取組を行う必要があり、その家族が一定の取組を行う必要はありません。

インフルエンザの予防接種でも該当するため、12月末までに接種するなどをしましょう。

5.消費税の届出

来年(2019年)の消費税について、今年(2018年)の12月31日までに届出をしないと適用できないものがあります。

MEMO
(1)2019年に課税事業者になってしまい、消費税を納める金額を少なくしたい場合

12月31日までに、「消費税簡易課税制度選択届出書」の提出が必要です。

簡易課税制度では、「みなし仕入率」というパーセンテージを使い、売上にそのパーセンテージをかけたものを仕入れにかかる消費税とみなすということにしています。

《不動産賃貸業に関わる「みなし仕入率」》
不動産賃貸に係る「みなし仕入率」は40%
不動産の売却に係る「みなし仕入率」は60%
太陽光発電収入に係る「みなし仕入率」は70%

個人の場合、課税事業者かどうかの判定は、原則、前々年(基準期間)の課税売上高が1,000万円超になります。

事務所や店舗の賃料や駐車場の賃料があれば、自分が課税事業者になっているかどうかの判定は比較的わかるかと思いますが、気づきにくいものとしては、2年前に1,000万円を超える建物(事業用)を売却している場合です。

今まで住宅用の賃料収入しかなく、免税事業者になっていたとしても、建物の売却があれば2年後には課税事業者になるので、注意が必要です。

(2)もともと課税事業者でない方が2019年に消費税の還付を受けたい場合

12月31日までに、「消費税の課税事業者選択届出書」の提出が必要です。

(3)もともと課税事業者であって簡易課税の適用を受けていた方が2019年に消費税の還付を受けたい場合

12月31日までに、「消費税簡易課税制度選択不適用届出書」の提出が必要です。
ただし、消費税簡易課税制度の適用を受けてから2年を経過していないと、この届出書を提出することはできませんのでご注意ください。

年末までにやることを明確にして、対策が間に合わなかったとならないようにしましょう。

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渡邊 浩滋
渡邊 浩滋

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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