入居者の部屋でボヤ騒ぎ。どこまで保険が適用？
賃貸物件の入居者の部屋でボヤ騒ぎがあり、大事には至らなかったものの、消防による消火活動が行われたため、キッチンが水浸しになり、交換しなければなりません。
以前不動産会社から、火災保険は入居者が実費で加入していると聞いているのですが、どこまでが火災保険で補償されるのでしょうか。
入居者の火災保険では、新品の交換費用は補償されません。
入居者が加入している賃貸物件の火災保険は、大きく分けて次の2点が補償対象となります。
家財補償
入居者が保有している家財道具が火災などで破損、汚損した場合に、保険金がおります。買い替えが必要な状況であれば、原則として、「再調達価格」で補償されることが多く、入居者は購入時の金額に相当する保険金を受け取ることができます。
借家人賠償
大家さんに対する損害賠償について補償する保険です。入居者の不注意で火災が発生した場合、その復旧費用について保険金がおります。
ただし、補償される金額は家財補償のように再調達価格ではなく、損傷物の「時価」となる点に注意が必要です。
例えば、上記の事例のようにキッチンの交換が必要な場合でも、新品のキッチンを購入する費用全てが補償されるわけではなく、火災によって損傷したキッチンの使用年数に応じた今現在の時価での補償となります。
入居者には時価までの賠償義務しかないため、入居者を対象とする「借家人賠償保険」も時価までしかカバーしていないのです。
時価は再調達価格よりも低く見積もられるため、差額分については大家自身の実費負担となってしまうのです。
対策：大家向け火災保険に加入する
賃貸物件の大家向けの火災保険に加入していれば、上記のようなケースで時価と再調達価格の差額についても補償を受けられますので、限度額の範囲であれば大家の負担なしで原状復旧工事ができます。
また、借家人賠償保険はあくまで入居者の落ち度によって、物件が損傷した場合にしか保険金がおりないため、配管の老朽化によって水漏れを起こしたような場合については、一切補償されません。
大家向けの火災保険に加入していれば、設備の復旧費用や入居者への賠償費用なども補償される場合がありますので、不動産投資をしていて火災保険に自ら加入していないという方は、万が一の時のためにも加入しておいたほうがよいでしょう。
火災保険料については、不動産投資の経費として認められます。
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回答者棚田 健大郎
行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー