家賃滞納がどのくらいなら賃貸借契約解除できる？
これから皆さんの関心あるテーマで定期的に発信をしていきたいと思っています。
今回のテーマは「賃貸借契約を解除する上で、必要な滞納期間」です。
賃借人がたびたび滞納していて困っているという話は大家さんからしょっちゅう聞かされます。
当然のことながら、滞納は大家さんにとって深刻な問題です。
見方によっては空室問題よりも深刻と言えるのではないでしょうか。
空室というのは相手が居る問題ではなく、大家さん側のみの問題です。つまり大家さんが空室を満室にするようい知恵を絞って努力して対策を練れば道が開けていく。
しかし滞納問題はそうはいきません。賃借人という相手がいる問題ですから、自分の努力だけでどうにかなるというものではない。それがこの問題を深刻にさせます。
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賃貸借契約書の「1ヵ月滞納で解除できる」に効力なし
人間関係は非常に複雑です。しかもそれが利害関係を伴えばなおのことです。
家賃滞納の問題はまさにそうした問題であって、加えて賃貸人にとっても賃借人にとっても「生活」がかかっていますからより深刻な問題になりやすいのです。
こうした難しいテーマである家賃滞納ですが、賃貸借契約書によく見かけるのが「1ヵ月滞納があれば解除できる」といったフレーズです。
このフレーズをもって、1ヵ月で解除できるのではないかと思う方もいらっしゃるかと思いますが、間違いです。この記載について、裁判所は効力を認めません。
つまり、賃借人に過剰に不利益を科する記載ということで無効とするのです。
とはいえ、法は、そうやって大家さんを突き放すばかりではありません。
賃貸借契約を解除できるポイントは「信頼関係破壊の法理」
法は、一定期間滞納が溜まれば、賃貸借契約を解除することを認めています。
では、どれくらいの期間滞納が溜まれば賃貸借契約を解除できるのでしょうか。
賃貸借契約を解除する理由として判例で確立している基準が「信頼関係破壊の法理」というものです。
要は、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと評価できる場合には賃貸人からの契約解除が認められるというわけですが、随分と曖昧な基準ですよね。
家賃滞納において、信頼関係が破壊されたと評価できる場合は、一体何ヵ月滞納があった場合なのでしょう。
よく言われるのが、「3ヵ月」という滞納期間です。このあたりは知っている方も多いのではないでしょうか。
しかし、3ヵ月滞納で解除できるという基準は法律で定められているわけではありませんし、判例でも明確に示されているわけではありません。
とすれば、2ヵ月では絶対に解除できないのでしょうか。そんなことはありません。
ここで理解しておかなければならないのが、「信頼関係破壊」というものが、いわばポイント制のようなものであるということです。分かりやすく説明しましょう。
解除に必要なポイントを例えば10ポイントとします。
3ヵ月滞納の場合は、それだけで一発で10ポイントになります。
2ヵ月滞納ではそうはなりません。なので、2ヵ月滞納の一事をもって解除ができないというのは事実です。
しかし、2ヵ月滞納の事実は、0ポイントでもありません。
例えばですが、5ポイント程度はもらえるということになるのです。
10ポイントまで達するためにはあと5ポイントを他の事情で補わなければなりません。
例えば、2ヵ月滞納者で、3ヵ月目になると1ヵ月分だけ入金してくるという状況を長期間続けているような場合もその一つです。
あるいは他の迷惑行為を日常的に繰り返しているといった事情もポイントを加算する事情になるでしょう。
ただ、こうした賃借人の不誠実な態度について、立証する責任は賃貸人にあります。これは、単に家賃滞納だけを立証するよりも困難を伴います。
とはいえ、2ヵ月滞納の事実があれば、他の事情として必要なポイントもまた10ポイントではなく、より少ないポイントで良いことになります。つまり、合計で10ポイントになればよいのです。
今回のテーマで頭に置いておいていただきたいのは、信頼関係破壊の法理はポイント制であるということです。なので、場合によっては2ヵ月滞納でも、あるいは1ヵ月滞納でも解除できるケースがある。そのことは知っておいて損はないと思います。
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