不動産投資のQ＆A

法定耐用年数を過ぎた自宅を賃貸すると減価償却できる？　

築25年の木造戸建てを賃貸に出そうと思っています。
この戸建ては、新築時から私の自宅として使用していました。
減価償却の計算は、どうすればよいのでしょうか？
木造の耐用年数22年を超えているので、減価償却はできないのでしょうか？

以下で計算された減価償却費を、賃貸開始時の未償却残高から控除した金額がその年の年末時点の未償却残高になります。

自宅使用時の減価償却費の計算

自宅で使用していても減価していくと考えて、減価償却の計算をしていきます。
その場合の耐用年数は、法定耐用年数を1.5倍して計算します。

住宅用の木造の法定耐用年数は22年です。

22年×1.5=33年なので、33年経過していなければ、未償却残高が残っている状態になります。

このとき減価償却は、旧定額法で計算します。
旧定額法は、「取得価額×0.9×旧定額法の償却率」で計算。

この減価償却費に経過年数をかけて自宅部分の減価償却費累計額を算出します。

(注1)経過年数は、1年未満の端数が生じた場合は、6か月以上は1年とし、6か月未満の端数は切り捨て。
(注2)取得価額の5％になるまで減価償却の計算をしていきます。
(注3)未償却残高が5％になった場合の5年均等償却は、非業務用資産には適用しないため、未償却残高5％からは減価せずに、金額が残ったままになります。

賃貸開始時の減価償却費の計算

自宅を新築で取得している場合には、新築の耐用年数を使います。
途中で賃貸に転用することで、中古の耐用年数が使えることにはなりません。
取得価格に、（新築当時の償却方法による）償却率をかけて計算していきます。

(注4)賃貸開始時の未償却残高に償却率をかけるわけではありません。
(注5)賃貸開始時の未償却残高が取得価額の5％のときは、未償却残高を5年の均等償却していきます。

ここで計算された減価償却費を、賃貸開始時の未償却残高から控除した金額がその年の年末時点の未償却残高になります。

2022/08/05

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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