法人所有の賃貸物件。中古の耐用年数は延長することができる？
今年、法人で中古木造アパート（耐用期限切れ）を購入しました。
築25年なので、通常ですと減価償却は4年になります。
この期間を延長することは可能でしょうか。
まだ決算前の状況です。
延長することは可能ですが、税務署から否認されないように根拠ある年数でなければいけません。
（1）法人の減価償却は任意償却
まず、法人であれば減価償却は「任意償却」となります。
1,000万円の建物を4年で減価償却するとした場合には、1年当たり250万円を限度として、限度額までならいくらでも（100万円でも0円でも）経費計上することが可能です。
最短で4年で減価償却してもよいし、10年かけても20年かけて償却してもよいことになります。実質的に、期間を延長しているのと同じです。
しかし、金融機関からすると減価償却を利益を出すために操作していると見られてしまい、あまりいい印象にはなりません。
金融機関に対して決算書を良く見せたいのであれば、減価償却を満額で償却する方がよいと思います。
すると、耐用年数自体を伸ばすしかありません。
（2）融資対策を考えるなら見積法
そこで、見積法を使う方法があります。
中古の耐用年数は、使用可能期間として見積もられる年数を使うのが原則です。
見積もるのが難しい場合には、例外的に簡便法を使用できることになります。
実務上は、簡単に計算ができる簡便法が使われることが多いのです。
4年の耐用年数は簡便法での計算かと思います。
これを原則通り、耐用年数を見積もった年数を適用すればよいことになります。
使用可能期間として妥当であれば、10年や15年で償却することができます。
しかし、税務署から後から否認されないように根拠ある年数でなければいけません。
納税者が勝手に決めることはリスクがあります。
できれば不動産鑑定士などの専門家の意見書などの証拠を取るようにしましょう。
2021/04/25
不動産投資は、立地で決まる。人口動向や賃貸需要に合わせた「新築一棟投資法」とは
回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士