不動産投資のQA

これって経費になるの、ならないの?確定申告する場合の項目はなに?そんな疑問に大家専門の税理士がお答えします。

現金で購入orローンで購入…所得税の節税になるのはどっち?

今年、新しい物件を購入検討しています。
現金で購入できる物件を選んでいます。

しかし、ある程度ローンを組んで購入したほうが減税対策になると聞いたのですが、どちらがよいのでしょうか?

現金で購入する場合とローンで購入する場合の経費の違いは、ローンの支払利息のみです。減税効果の違いは(低金利で借りれば)ほとんどありません。

例えば、1,000万円(土地600万円、建物400万円)の築30年の木造戸建てを購入した場合

減価償却は、ローンで購入しても、現金で購入しても同じになります。

中古の耐用年数4年の場合 
400万円×0.250=100万円が年間の経費になります。

固定資産税、管理費、修繕費なども経費金額に違いはありません。

変わるのは、ローンで購入した場合に支払うことになる利息だけになります。

利息は経費となって所得税の減税にはなりますが、キャッシュが出ていくことに注意しなければなりません。

また、不動産所得が赤字になった場合には、土地取得のための利息は損益通算できない規定があるため、減税効果が薄まってしまうことにも注意をしなければなりません。

個人的な意見としては、減税効果の違いは(低金利で借りれば)ほとんどないので、手元キャッシュがなくなってもよいかどうかで判断するべきと考えます。

現金で購入すれば、手元キャッシュはなくなってしまいます。
ローンで購入すれば、手元キャッシュはなくなりません。

しかし、現金で購入した場合、保有している間は借入返済がないため、毎月のキャッシュフローは多く残ることになります。

最初にキャッシュを多く入れて後で多く回収するか、最初にキャッシュを少なく入れて後で少なく回収するかの違いになります。

2021/05/01

不動産投資は、立地で決まる。人口動向や賃貸需要に合わせた「新築一棟投資法」とは

渡邊 浩滋
渡邊 浩滋

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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