不動産投資のQA

これって経費になるの、ならないの?確定申告する場合の項目はなに?そんな疑問に大家専門の税理士がお答えします。

賃貸ビルを売却した資金で別のビルを購入…買い換え特例は適用できる?

10年以上所有した法人所有の賃貸ビルを売却し、その資金を投入して、賃貸ビルを再度購入した場合、買い換え特例が適用できるのでしょうか?

事業用資産の買い換え特例が使える可能性があります。

法人が10年超所有していた賃貸ビルを買い換えた場合には、事業用資産の買い換え特例が使える可能性があります。

この制度を使うと、本来、売却益に対して法人税等(約40%)課税されますが、この売却益を最大80%圧縮することができる制度です。

例1
譲渡益が5,000万円の場合買い換えない場合

5,000万円×約40%=2,000万円の税金になります。

例2
買い換え特例を使う場合

5,000万円×80%=4,000万円(圧縮額)
(5,000万円-4,000万円)×約40%=400万円の税金になることになります。

ただし、この制度は税金を免除するということではありません。
買い替えた物件を売却するときには、取得費も圧縮されてしまうため(購入代金が取得費とならない)、多額の売却益が出る可能性があります。

つまり、この制度は、売却したときに課税を抑えて、将来に課税を先送りする制度になります。

なお、買換資産の金額が譲渡資産の譲渡代金よりも低い場合には、繰り延べの金額が縮小されます。
また、買い替えた建物の取得費も圧縮されるため、買い替え物件の減価償却費が小さくなりますのでご注意ください。

《買い換え資産の要件》
買い換え資産は、どんなものでもよいというわけではありません。
特に、土地の面積の要件が厳しいので、買換資産は慎重に選ばなければなりません。

買換資産の土地については面積が300㎡以上のものに限定されています。
さらに、買換資産の土地は、譲渡した土地の面積の5倍以内という要件があります。

2019/11/07

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渡邊 浩滋
渡邊 浩滋

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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