不動産投資のQA

これって経費になるの、ならないの?確定申告する場合の項目はなに?そんな疑問に大家専門の税理士がお答えします。

アパートの相続税評価額の計算方法はどう算出するの?

土地とアパートを相続するにあたり、(事業を含め)具体的な相続税評価額の算出の方法を教えて頂けますか?

あるセミナーでお聞きすると、固定資産税の評価額と同じと考えてくださいとの回答でした。
家屋は固定資産税の評価額でもokだと思われますが、土地の場合、実勢価格の70%だとか、路線価の80%だとかといろいろと聞きます。
具体的には、どのように算出したらよろしいのでしょうか?

今まで、固定資産税評価額で見ていましたが、路線価で見ると評価がかなり上がってしまうのが現状です。
尚、相続時、敷金(預り金)は相続税の対象でしょうか?

家屋の場合、固定資産税評価額の7割で評価します。

家屋は、固定資産税評価額土地は、路線価(路線価が設定されている地域)で評価します。
土地の固定資産税は、時価の7割
路線価は、時価の8割でおおよそ設定されています。
土地の固定資産税評価額を1.25倍した金額が路線価相当の金額になります。

路線価評価は、面積に路線価をかけるだけではなく、土地の間口距離や奥行距離、整形か不整形か、などによって加減算していきます。

アパートなどの賃貸経営をしている場合には、この評価額から減額されます。

家屋の場合:家屋の評価額×(1-借家権割合(0.3))
つまり、固定資産税評価額の7割で評価します。

土地の場合:土地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)
で計算します。

借地権割合は、路線価に設定されている記号で表示されています。
借地権割合が70%の場合:土地の評価額×(1-0.7×0.3)
つまり、路線価評価の79%で評価します。

なお、上記の計算は、空室がない場合(一時的な空室を含む)の評価額になります。
空室がある場合は、上記の減額割合が減ることになりますので、気をつけてください。

敷金の預り金は、受け取った後は、すでに現預金に代わっているため、現預金の方で相続税が課税されます。
敷金は、将来入居者に返還する義務があるため、債務として、相続財産から控除することができます。

2019/08/15

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渡邊 浩滋
渡邊 浩滋

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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