不動産投資コラム

アパート経営で「大規模修繕」が必要な本当の理由

2018/10/08
アパート経営で「大規模修繕」が必要な本当の理由

不動産投資でアパートやマンションを購入する場合、物件の価値を維持し、いつまでも暮らしやすい物件を保つため、将来の「大規模修繕」についても計画しておかなければなりません。

今回は、一棟もののアパート経営の場合に注目して、大規模修繕のタイミングがわかる「長期修繕計画の立て方」と費用について、2回に分けてご紹介します。

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なぜ大規模修繕が必要?

建物を維持するために計画的に行う修繕のうち、比較的高額な費用がかかる修繕のことを「大規模修繕」といいます。

アパートは年月とともにさまざまな箇所が劣化していくため、何もせずに放っておくと、見た目が古くなって入居者が決まらなくなったり、雨漏りや水漏れといったトラブルを引き起こしたりする可能性が出てきます。

また、大規模修繕には100万円以上の高額な費用がかかるケースもあり、事前に計画を立てて資金を積み立てておかないと、実施したいタイミングで実施できなくなってしまうこともあるため注意が必要です。

そのため、一棟もののアパート経営をする場合は、購入する際に大規模修繕の内容を盛り込んだ「長期修繕計画」の見通しを立てたうえで、必要になる費用を毎月積み立てていくことが、とても重要になるのです。

いつどこを修繕する?「長期修繕計画」の立て方

長期修繕計画は、安定したアパート経営を実現するに必要不可欠であることはお分かりいただけたかと思います。
では、長期修繕計画はどのようにして作成すればよいのでしょうか。

長期修繕計画は誰が作るかは、分譲か一棟かで変わってくる

長期修繕計画は誰が?
そもそも長期修繕計画は誰が作るものなのでしょうか。
分譲マンションのように、一棟の建物を複数の所有者で所有する場合は「管理組合」が主体となって、管理会社の協力のもと長期修繕計画を作成して、計画的に修繕積立金を積み立てていきます。

一方で、一棟もののアパート経営の場合は、自分1人でアパートを所有することになるため、長期修繕計画についても自分自身で作成する必要があります。

管理会社に管理を委託すれば、アドバイスを受けることは可能ですが、あくまで作成するのは所有者自身なので、自ら率先して作成する意識を持つことが重要です。

では次に、長期修繕計画を立てる際のポイントについて解説したいと思います。

新築アパートの場合

アパートを新築で購入した場合については、すべての設備が新品のため、劣化具合に差がある中古アパートに比べると長期修繕計画は立てやすいです。
おおむね10~12年後に大規模修繕が発生することを想定して、長期修繕計画を立てていきます。

新築アパートを建築した建設業者や建築士立会いのもと、現地にて今後の修繕や改修工事の必要性の見通しについて、工事項目ごとにチェックし、部位ごとにおよその見積もりを出すとよいでしょう。

見積もり金額の合計額をベースにして、毎年、さらには毎月積み立てていくべき金額について割り出します

中古アパートの場合

中古アパートは、物件ごとに劣化状況に違いが出てくるため、長期修繕計画を作成する前に「建物診断」をすることがポイントです。

まずは、建物診断を実施している調査会社(建築士など)に調査を依頼し、建物の現状の劣化状況などについて調査を行います。

その後、調査結果をもとにして必要となる改修設計を作成し、最終的に必要となる大規模修繕の費用を割り出します。

このように中古アパートについては新築アパートとは違い長期修繕計画の作成前段階における「建物診断」がとても重要なのです。

次回 は具体的な工事のタイミングと費用の目安などについて解説します。

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棚田 健大郎
棚田 健大郎

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。行政書士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を取得し、棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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