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不動産ミニバブル期水準まで回復多く/最新地価動向

不動産ミニバブル期水準まで回復多く/最新地価動向

「三友インデックス 東京圏の最新地価動向2019年第3四半期(7-9月)」が発表されました。
株式会社三友システムアプレイザルが四半期毎に実施している独自の調査で、東京圏の地価変動率、地価指数を確認することができます。

以下、「地価変動率」は前年同期比(2018年第3四半期から2019年第3四半期までの1年間)、「地価指数」は、調査開始年である1994年第2四半期(バブル景気ピーク時の3年後)を100とした指数となっています。

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商業地は「不動産ミニバブル期越え」/東京圏全体の概況

住宅地・商業地ともにプラスで推移/東京圏の地価変動率

東京圏(東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県)全体の地価変動率は下記の通りです。

住宅地…+0.7%(前期比+0.2ポイント)
商業地…+11.3%(前期比+3.9ポイント)

東京圏全体でプラスの地価変動が続いています。
住宅地がプラスとなったのは12四半期連続です。ただし、近時上昇幅は伸び悩んでいます。

一方商業地は20四半期連続プラスで堅調に推移しています。

地価変動率-対前年同期比:東京圏▼
東京圏地価変動率

商業地はとくに堅調/東京圏の地価指数

東京圏全体の地価指数は下記の通りです。

住宅地…72.1(前期比+0.6ポイント)
商業地…63.3(前期比+2.7ポイント)

住宅地の地価指数は2019年第1四半期に7割台へ回復し、今期もそれを維持しています。
商業地は2008年頃のいわゆる「不動産ミニバブル期」を超える水準まで回復しており、6割台を維持しています。

地価指数 – 東京圏▼
東京圏地価指数

東京都の上昇幅際立つ/東京圏内都県別の概況

都県別・住宅地地価変動率

東京都…+2.6%
埼玉県…+3.3%
神奈川県…▲4.1%
千葉県…▲1.4%

東京圏を都県別にみると、プラスとなったのは東京都(前期比+2.6ポイント)と埼玉県(前期比▲3.1ポイント)でした。
住宅地は各都県の地価二極化が反映され、調査が行われる四半期ごとにバラつきがみられます。

地価変動率 – 対前年同期比:都県別:住宅地▼
住宅地都県別地価変動率

都県別・商業地地価変動率

東京都…+12.5%
神奈川県…+6.6%
千葉県…+10.3%
埼玉県…+14.9%

商業地は、各都県いずれも引き続き上昇という結果になりました。

地価変動率 – 対前年同期比:都県別:商業地▼
商業地都県別地価変動率

都県別地価指数・住宅地

東京都…90.5
神奈川県…68.9
千葉県…44.6
埼玉県…56.8

住宅地の地価指数を都県別に見ると、都県間の水準格差が大きく、東京都と神奈川県が相対的に高いことが見てとれます。
特に東京都(90.5、前期比+3.0ポイント)は、2008年頃のいわゆる不動産ミニバブル期水準(89.0)以上に回復しました。

地価指数:都県別:住宅地▼
住宅地都県別地価指数

都県別地価指数・商業地

東京都…71.7
神奈川県…54.7
千葉県…34.9
埼玉県…44.

商業地の地価指数はここ数年各都県いずれも回復基調です。
住宅地同様、2008年頃のいわゆる不動産ミニバブル期水準前後まで回復していますが、東京の上昇幅が大きいなど、都県間の差は広がっています。

なお、商業地は住宅地に比べてバブル崩壊後(1990年前後)の下落幅が大きかったため、回復してきたとはいえ、それぞれの水準は低くなっています。

地価指数 – 地価指数:都県別:商業地▼
商業地都県別地価指数

東京都内エリア別(住宅地・商業地・工業地合計)

東京都内エリア別地価変動率

都心部…+8.8%
南西部…+ 7.7%
北東部…+7.4%
多摩地区…+3.7%
都心3区…+4.2%

エリア別地価変動数は、都内全域でプラスとなりました。
これは商業地の堅調な推移によるもので、住宅地は伸び悩んでいます
なお、都心3区については、商業地が多く標準価格が高いために、変動幅が大きくなる傾向があります。

地価変動率 -対前年同期比:東京都内エリア別▼
都内エリア別地価変動率

東京都内エリア別地価指数

都心部…80.8
南西部…97.6
北東部…77.4
多摩地区…65.5
都心3区…70.2

東京都のエリア別地価指数を見ると、南西部(97.6)の水準が相対的に高くなっています。
都心部・南西部・東北部・都心3区はいわゆる不動産ミニバブル期超え水準まで回復していますが、住宅地の多く上昇の著しい商業地が少ない多摩地区は回復力が弱いようです。

地価指数 – 東京都内エリア別▼
都内エリア別地価指数

都心部 ··············· 千代田・中央・港・新宿・文京・台東・渋谷・豊島の計8区
南西部 ··············· 品川・目黒・大田・世田谷・中野・杉並・練馬の計7区
北東部 ··············· 墨田・江東・北・荒川・板橋・足立・葛飾・江戸川の計8区
多摩地区 ··········· 市部(23区以外)
都心3区 ············· 都心部内の千代田・中央・港の計3区

今回は都心の商業地を中心に、不動産ミニバブル期超え水準まで回復したエリアが多くみられました。
一方、同じ東京圏であっても都県別では二極化が起こりやすい状況が続いています。

次回調査時は2019年10-12月となりますが、年内に大きな動きが起こることは考えにくいのではないでしょうか。
さらにその次となるのは、いよいよ2020年です。
地価変動はどのような動きを見せていくのでしょうか。引き続き注目します。

東京圏の最新地価動向(2019年第3四半期) | さんゆう資料室

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