東京・さいたまなど減少傾向の理由は？競売物件動向
不動産投資において、物件を手に入れて利益を上げる手段のひとつに「競売」があります。
初心者にはなかなか手が出しにくく、テクニックが必要とされる競売ですが、現状の動向はどのようなものなのでしょうか。
平成29年10月～30年3月までの、東京・横浜・さいたま・千葉地方裁判所における、開札日が到来した競売物件の開札と落札動向についての分析発表をご紹介します。
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開札動向 ／ここ数期の状況は一都三県で減少傾向
開札件数
さいたま・千葉は実務上のタイミングで期によって増減が生じているものの、ここ数期の状況は減少傾向にあり、当面は横這いないし減少が続くものと考えられます。
東京 ········ 642件（前期比 ▲6.3％ ）
横浜 ········ 647件（同 ▲5.5.％）
さいたま ····· 575件（同 +5.3％ ）
千葉 ········ 486件（同 ▲20.1％ ）
また、種類別では、東京は「マンション」が多く、さいたま・千葉は「土地付建物」が多くなっています。
落札動向／東京の平均応札者数、異常人気のピーク過ぎる
種別合計の落札件数（率）
東京が高水準となり、他地裁では中心部より遠隔地の落札件数率が低く、地裁全体の低水準要因となっています。
東京 ·········97.1％（前期比▲0.3ポイント）
横浜 ·········90.6％（同 +0.1ポイント ）
さいたま ······88.8％（同 ▲0.8ポイント ）
千葉 ·········93.2％（同 +0.2ポイント ）
応札者数
東京・横浜・千葉が減少し、さいたまが増加しています。
東京 ······ 5,590人（前期比 ▲21.1％）
横浜 ······ 5,230人（同 ▲4.7％ ）
さいたま ··· 4,066人（同 +4.6％ ）
千葉 ······ 4,057人（同 ▲20.0％ ）
落札件数率（全種類合計）は、東京の水準が高く、そのなかでも「マンション」は、東京が高水準となっています。
H20年/下期に落札件数率が急落しているのは、リーマンショックにより、応札者数が激減したことによるもので、その後急回復した要因としては、
①競売物件数の急増（特に「土地付建物（戸建）」・「マンション」）
②資金調達環境の好転
③サブプライムローン、リーマンショック等で景気低迷が長引き、価格の面で新築物件より低価格の中古物件への需要が強まった
④ミニバブル崩壊等から地価下落が始まり競売物件の価格下落による値頃感が出てきた
⑤これらを引き金とした個人を含む競売応札者の急増など
が考えられます。
「マンション」は高水準を維持していますが、
①物件の価格（値ごろ感）
②リノベーション期間が短い
③流動性が高い等の面から中古マンション需要が強まり、不動産業者の積極的な物件仕入れ行動が顕著に現れた
と言えます。
平均応札者数は「マンション」が依然として高水準ですが、東京の「マンション」の異常人気（H26～27年）のピークは過ぎたと見られています。
この異常なマンション人気のピークが過ぎた要因としては、任意売却が進んで競売開札件数が減少したことにより、個人投資家などの応札意欲が減退したことが考えられます。
不動産投資を競売で考えている方は、こうした動向にも目を向けてみてはいかがでしょうか。
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