マンション売れ行きついに鈍りか/都市圏地価予測

2019/10/15

2020/02/16

株式会社三友システムアプレイザルはこのほど、「三友地価予測指数（2019年9月調査）」を発表しました。
三大都市圏の指数は商業地では東京圏のみ、住宅地では名古屋圏のみがやや上昇、そのほかは下落傾向がみられるようになっています。

「三友地価予測指数」は全国の不動産鑑定士164名を対象に行われたアンケート調査をもとに、現在・今後の地価動向の見方について指数化したものです。
以下、「現在」は過去6ヵ月の推移を踏まえた現時点における地価の趨勢（ベクトル的なもの）、「先行き」はその6ヵ月先を示します。

三友地価予測指数（2019年9月調査）|さんゆう資料室

もくじ

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新規供給が続く東京圏は上昇ピッチ強/三大都市圏の商業地

ここにきてマンションの売れ行きに鈍り/三大都市圏の住宅地

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新規供給が続く東京圏は上昇ピッチ強/三大都市圏の商業地

三大都市圏の商業地指数は、東京圏やや上昇、大阪圏下落、名古屋圏はやや下落となりました。
東京圏は2018年9月が79.2ポイント、2019年3月が79.4ポイント、今回が80.6ポイントと、上昇ピッチを強めています。
「先行き（6ヵ月先）」については、三大都市圏のいずれも慎重な見方が強まっているようです。

調査結果/三大都市圏の商業地指数▼

	東京圏	大阪圏	名古屋圏
前回調査	79.4	83.3	80.8
現在	80.6	78.1	79.2
先行き	59.0	61.4	50.1

三大都市圏の商業地指数の推移▼

商業地について、三友システムアプレイザルは下記のような見方をしています。

三大都市圏の商業地について

東京

2020年、東京のオフィス市場では20万坪を超える新規供給が予定されている。
その後はしばらく落ち着くが、2023年にさらに大型、30万坪弱の大型新規供給が再び予定されている。
総じて好調な企業業績やコワーキングスペースの拡大等がこれまで市場を支えてきたが、長引く貿易戦争の影響もあり、企業の景況感は多少なりとも悪化している。
成熟した市場で賃料が急に下がることはないとしても、大量供給はAクラスビル同士がテナント奪い合う状況になることが考えられる。

大阪

大阪圏の指数の下落は、前回調査で「うめきた2期計画」の決定等により急上昇した分の反動が出たものと思われる。
大阪は6月にG20サミットが開催されたが、これを機に外資の流入が本格化すれば、国際都市の仲間入りを果たすことになる。
オフィス市場では相変わらずタイトな状況が続くが、今後は東京での開発ラッシュが大阪に移行する可能性もある。

名古屋

大阪に比べるとやや取り残された感もある名古屋だが、現在は栄エリア等で再開発事業が進められている。
少し先の2027年にリニア中央新幹線の品川―名古屋間の開業が予定されており、今後は首都機能の一部や企業の本社等が徐々に移転し始めることが期待されている。

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ここにきてマンションの売れ行きに鈍り/三大都市圏の住宅地

住宅地指数は東京圏下落、大阪圏下落、名古屋圏のみやや上昇となっています。
「先行き」については商業地同様、三大都市圏のいずれも慎重な見方が強まっているようです。

調査結果/三大都市圏の住宅地指数▼

	東京圏	大阪圏	名古屋圏
前回調査	69.8	70.5	78.9
現在	66.0	62.9	79.2
先行き	50.0	55.2	56.3

三大都市圏の住宅地指数の推移▼

住宅地については、下記のような見方がされています。

三大都市圏の住宅地について

東京は、ここにきてマンションの売れ行きが鈍ってきており、販売価格も少しずつ下がり始めている。
主な理由として考えられるのは、タワーマンションの過剰供給、中国マネーの本国回帰、総戸数 5,632 戸の「晴海フラッグ」（オリンピックの選手村マンション）の販売開始など。

この数年は全国的にマンション価格の高騰が続いたが、最近は主要地方都市でも新築物件が売れ残るようになってきている。
戸建住宅に関しては、空き家の利活用や乱開発の抑制等が引き続き課題となっている。

商業地・住宅地ともに、急激な下落は見られませんでしたが、ここにきて鈍りが出てきているマンションの売れ行きについて頭に入れておくべきかもしれません。

国土交通省によると、住宅の不動産価格指数は2019年8月時点で54ヵ月連続で前年同月比で上昇、なかでもマンション価格の上昇は郡を抜いています。

参考：住宅の不動産価格指数、54ヶ月連続して前年同月比で上昇/国土交通省

そんななか売れ行きの鈍りが見られたマンションでは、価格面でいよいよ潮目が変わっていくのでしょうか。引き続き注目します。

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　調査方法
【調査実施期間】2019年8月1日～8月31日（調査は半期毎に実施）
【調査対象者数】(株)三友システムアプレイザルと提携する全国の不動産鑑定士160名
【対象者の内訳】
東京圏36名（22.5％）〔東京・神奈川・埼玉・千葉〕
大阪圏33名（20.6％）〔大阪・京都・兵庫・奈良〕
名古屋圏12名（7.5％）〔愛知・三重〕
その他の地方圏79名（49.4％）〔上記以外〕

【指数算出方法】三友地価予測指数は、商業地・住宅地ともに地価の先行指標となり得る高度利用地を前提とし、地価の趨勢を上昇（100）・やや上昇（75）・横ばい（50）・やや下落（25）・下落（0）の 5 段階の指数で評価し、指数毎に回答者比率を乗じて加算した結果である。
地価動向の「現在」は過去6ヵ月の推移を踏まえた現時点における地価の趨勢（ベクトルの角度的なもの）を、「先行き」は6ヵ月先のそれを示すものである。
なお、本指数は地価動向の見方に関する強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準自体を表すものではない。
また、指数は50ポイントが強気（上昇）・弱気（下落）の分かれ目となるが、指数の推移と各圏域内における実際の地価変動とは必ずしも一致するものではない。

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