投資方法と民泊の種類 不動産投資と民泊経営[後編]

司法書士宮﨑 辰也

最近、民泊という言葉をよく耳にする機会が増えましたが、不動産投資をしている投資家の間でも、実際に所有している不動産を利用して民泊経営を行う方が増えてきています。
今回は、民泊の投資種類と注意事項について、解説いたします。

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1.民泊投資の種類

民泊投資というと、自らが不動産を購入しオーナーとなって部屋を貸し出すことをイメージするかもしれませんが、実際はいくつかのパターンがあります。
そして、大きく分けると以下のパターンが考えられます。

1-1.オーナー兼ホスト型

これは、自らが民泊用の不動産を購入しオーナーとなり、民泊ホストとして部屋を貸し出して経営を行う方法です。
既に不動産を所有している方はそのお部屋を貸し出し、新たに不動産の購入を考えている方は、中古物件を購入し、リノベーションをして民泊施設とする方法が人気となっています。

立地やサービスにより高稼働率で民泊経営を行うことができるようになれば、物件の購入費やリノベーション費用といった初期投資もすぐに回収することができる可能性が高くなります。

1-2.オーナー及び賃貸型

こちらは、自らが民泊用不動産のオーナーとなるものの、民泊としての運営は、民泊ホストを希望する個人や法人に任せるという方法です。
実際には、運営だけというより民泊ホストに物件そのものを貸し出すという方法が取られることが多いと思われます。

特に民泊の人気エリアでは、通常の家賃相場より高い金額でも借り手が付くと言われており、通常より何割か高い家賃で貸し出しているオーナーもいらっしゃいます。
この方法であれば、民泊の稼働率に関係なく、毎月定期的な家賃収入が入ってきますので、リスクを最小限に抑えることができます。

1-3.完全ホスト型

こちらは、自ら不動産を購入しオーナーとなるわけではなく、オーナーから物件を借りて民泊ホストとして宿泊者を募集する方法です。
不動産を購入するまで資金がない方や初期費用を極力低く抑えたい方に選ばれる方法で、高稼働率で運営ができれば問題ないですが、宿泊者が集まらなくても毎月の家賃が発生するため、リスクが高くなる可能性があります。

2.民泊の種類

まず、旅館業法の許可を受けて民泊を行う方法があります。
旅館業法の中で、旅館業とは、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されています。

この文言の中で、「宿泊料を受けて」とは、その言葉通り有償で宿泊施設を提供することを指します。この宿泊料には、名目だけではなく、実質的な寝具や部屋の使用料とみなされる、休憩料や寝具等のクリーニング代、水道光熱費、室内清掃料なども含まれます。

そのため、名目に関わらず、実質的に宿泊料にあたる場合は、「宿泊料を受けて」に該当するため、旅館業の許可が必要になります。
また、「人を宿泊させる」とは、寝具を使用して施設を利用することとされており、ベッドや布団、毛布などの寝具を備えた施設を提供する場合が該当します。
　

2-1.旅館業と貸室業

旅館業はアパート等の貸室業と似ておりますが、以下の点で異なります。

施設の管理、経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること。

施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないこと。

つまり、アパートの部屋を貸す場合、貸主には貸している部屋の衛生上の責任は関係ありませんが、旅館業の場合には、宿泊している部屋の衛生上の責任が営業者側にあります。
また、旅館の場合は、宿泊客がその部屋を住民登録して生活の本拠地にすることはできません。
　

2-2.旅館業の種別

ホテル業：
ホテル業とは、洋式の構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所営業及び下宿営業以外のものをいう。

旅館業：
旅館業とは、和式の構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所営業及び下宿営業以外のものをいう。

簡易宿所営業：
簡易宿所営業とは、宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のものをいう。たとえば、ペンションやユースホステルなどが該当します。
旅館業の中でも、この簡易宿所の許可基準が緩和されたことに伴い、従来よりも簡易宿所営業の許可が取りやすくなりました。
そのため、空き家やマンションの一室等を使用した民泊の運営のためにこの簡易宿所営業が一般的に利用されます。

下宿営業：
下宿営業とは、施設を設け、1ヶ月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業をいいます。

3.民泊特区の認定による民泊

特区民泊とは、前回説明したように、国から特区として認められた一部の地域にて民泊事業の特定認定を受けて民泊を行うことです。この特区民泊は、旅館業法の適用を受けません。
特区民泊特有の特徴としては、「最低滞在期間」の定めがあります。特区民泊の認定を受けて民泊事業を行う場合、施設を使用させる期間として3日から10日までの間で、自治体の定める期間以上とする必要があります。

4.民泊新法（住宅宿泊事業法）の届出による民泊

2018年6月より民泊の新形態として、住宅宿泊事業法が施行されます。

この住宅宿泊事業法に基づいて民泊事業を行う場合は、都道府県知事等への届出が必要となります。そして、民泊新法では、既存の住宅を1日単位で宿泊客に貸し出すものですが、年間で180日以内と定められています。180日を超えてしまう場合は、原則通り旅館業の営業許可が必要となります。
民泊新法で利用される「住宅」についても、法律で以下のように定められています。

このように様々な要件が法律によって決められていますので、民泊事業を行う際は充分注意してください。

これまで説明してきたように、民泊に関する新しいルールが成立することにより、今まで禁止されていた地域でも民泊事業を行うことができるようになります。そして、不動産投資をしている個人も、その所有している不動産を利用しての民泊経営が活性化していくものと思われます。

ただ、その反面、近隣住民とのトラブルが発生する可能性もありますので、事前にしっかり計画性をもって民泊事業を行っていくことが大切になります。

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宮﨑 辰也

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平成28年、フロンティア司法書士事務所を開設。不動産に関する登記から家族信託、相続手続き、会社登記に至るまで幅広い分野に迅速丁寧に対応。

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