台風被害…大家の賠償責任は？火災保険Q&A

東京でも世田谷区を中心に床上浸水被害が多数発生していることからも、保有している物件が1階や地下、半地下の場合は床上浸水によるリスクが高いといえます。
賃貸物件で床上浸水した場合、大家はどこまで賠償しなければならないのでしょうか。

A.原則として入居者に対して賠償責任はなく、修理費用は自身の火災保険か実費負担になります。

床上浸水すると床や壁紙を張り替えるまでは、まともに寝泊まりすることができなくなります。

また、賃借人の家財についてもほとんどが水没してしまうため、大家に対して補償を求めてくる入居者も少なくありません。

この場合、考え方としては冒頭でお話ししたゴルフ練習場の鉄塔と同じで、基本的に自然災害のため大家に責任はなく、入居者の家財やホテル代などについては入居者自身が加入している火災保険を適用してもらうことになります。

ただし、保険会社によって水災による家財の補償については、限度額の10%程度までしか出ないといった制限がかかるケースもあるため注意が必要です。

火災保険で手厚い補償が受けられないと、賃借人から費用を負担してほしいなどの相談をされることもありますので、賃貸借契約を結ぶ際には、賃借人に災害リスクに対する補償内容がよい保険に入ってもらうとよいでしょう。

また、床や壁紙の張り替え費用については、オーナー自身で火災保険に加入していれば補償対象となるケースが多いですが、無保険の場合はほかに適用できる保険がないため、オーナー自身が復旧費用を実費で負担する必要があります。

投資用の区分マンションで雨漏りが発生した場合、雨漏りの復旧工事費用や濡れた家財、壁紙等の補償はどうなるのでしょうか。

A.復旧費用は管理組合、もしくは管理組合が加入している保険で補償されます。

マンションで雨漏りというとあまりイメージが湧かないかもしれませんが、見た目は頑丈に見える区分マンションでも屋上防水については劣化しているケースがよくあるため、今回のような台風で大雨が降ると階下に雨漏りすることがあるのです。

雨漏りの復旧費用については、区分所有者全員で組織する管理組合の管轄である「共用部」に該当するため管理組合の負担によって復旧工事を行います。

入居者の家財の被害については、基本的に入居者自身の家財保険から賠償を受けることとなり、壁紙の張り替え費用については管理組合、もしくは管理組合が加入している火災保険から補償が受けられる可能性が高いです。

下記に詳しくまとめてみました。

このように区分マンションで雨漏りが発生した場合、すぐに修理をして雨漏りが改善すれば基本的に大家の実費負担となる項目は原則としてありません。

ただし、雨漏りの改善が遅れると賃借人から賃料の減額などの相談をされる可能性がありますので、雨漏り発覚後はできる限り早く直してもらうよう管理組合に働きかけることが重要です。

風速が強い台風が来ると、マンションのベランダに飛来物がぶつかって窓ガラスが破損するケースが多々あります。
では、窓ガラスの張り替え費用はどのように補償されるのでしょうか。

A.大家の火災保険で補償されます。入居者の保険は使えません。

台風の飛来物によって窓ガラスが破損した場合は、大家自身が加入している火災保険によって修理費用が補償されます。

なかには入居者の火災保険を使って修理をしようと考えている方もいますが、入居者の火災保険で補償されるのは「入居者の家財」であり、窓ガラスは家財ではありませんので補償されません。

よって、大家自身が火災保険に加入していなければ窓ガラスの張り替え費用は実費となります。

飛来物の所有者を特定し、さらに過失を立証して損害賠償請求することは極めて難しいので、現実的には火災保険に加入してリスクヘッジしておくことをおすすめします。