不動産登記の流れと自分で申請する場合の注意点
土地や建物を購入した場合や、贈与を受けた場合にしなければいけないのが「登記」です。
一般的には司法書士に依頼して登記しますが、もちろん自分自身で登記申請することもできます。
そこで、不動産登記の内容や、
・司法書士に依頼した場合
・費用を節約するため自分自身で登記申請する場合
のそれぞれのメリット・デメリットを解説します。
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なぜ登記が必要なのか
そもそも土地や建物などの不動産を取得した場合、なぜ登記をしなければならないのでしょうか。
実は、所有権や抵当権に関する内容の「権利部」には、登記義務はありません。
しかし、不動産に対する所有権、地上権、抵当権などの権利は、登記を備えていなければ第三者に自分のものであると主張することはできません。
これは「登記の対抗力」と呼ばれています。
例えば、同じ不動産を同時に２人に売却した場合、買主となった２人のうち、所有権の登記を先に備えた方が、もう一方の買主に対して所有権を主張することができます。
また、不動産を購入する際に金融機関から融資を受ける場合、担保として不動産に抵当権を設定します。
金融機関からは、必ず抵当権設定の登記申請を求められます。
これは、抵当権の登記がなされていれば、その不動産を買い受けた第三者に対しても抵当権の権利を主張することができるからです。
この抵当権設定の登記を申請する前提として、所有権に関する登記も申請しておかなければなりません。
このように、不動産という重要な財産の取引を安全に、また円滑に行うためにも、所有権や抵当権などの登記をすることが必要となります。
タイプ別不動産登記
建物表題登記（建物を新築した時）
建物を新築した時には、表題の登記を申請しなければなりません。表題部にする登記を、「表題登記」と呼びます。
表題部には
＜土地＞所在、地番、土地の現況や土地の面積
＜建物＞所在、地番、家屋番号、種類、構造や床面積など
の基本的な情報が登記されます。
表題部の登記は権利部の登記と異なり、建物が完成してから１ヵ月以内に登記申請をしなければなりません。
この表題部の登記申請に関して申請代理人となれるのは、司法書士ではなく土地家屋調査士となります。
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所有権保存登記（登記のない不動産に初めて登記）
建物を新築した場合、所有権保存登記をする必要があります。
所有権保存登記とは、まだ何の登記もなされていない不動産について、所有者として初めてなされる登記のことです。
金融機関から融資を受けて家屋を新築された場合には、表示登記（家屋の所在や地番、家屋番号、構造、床面積などの登記）完了後に抵当権を設定するため、必ず所有権の保存登記を申請する必要があります。
所有権移転登記（土地・建物の売買・贈与）
不動産を売買した場合、売主から買主へ登記名義の変更手続き（所有権移転登記）をしなければなりません。
この手続きをしない間に、売主が別の買主に売却し、先に名義変更の手続きをされてしまえば、いくら自分が先に購入したと言っても自分の権利を主張することができません。
一般に不動産を購入する場合、不動産の仲介業者を通じてさまざまな手続きを行いますが、実際の取引の現場では、売主と買主が不動産会社と司法書士の立会いのもと、書類や鍵の引き渡しと売買代金の支払いを行います。
その後、司法書士が不動産の管轄所在地の法務局に名義変更の登記を申請します。
また、不動産の贈与を受けた場合も同様に所有権移転登記が必要となります。
この不動産の贈与契約が成立した場合、税務申告の際など登記完了後の謄本が必要となりますので、譲り渡した人から譲り受けた人への名義変更の手続きをする必要があります。
抵当権抹消（住宅ローンの完済等）
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権を抹消する書類を受け取ります。
その書類を管轄の法務局に提出することによって、抵当権の抹消登記を行います。
この抵当権抹消登記の申請をしないと、いくらローンを完済したとしても自宅に銀行の抵当権が付いたままとなってしまいます。
登記申請は、本人はもちろんのこと、司法書士及び弁護士が行うことができます。
特に司法書士は登記の専門家ですので、さまざまな事案に対応することができます。
さらに、現在登記申請もオンラインで行うことができますので、県外や遠方の不動産にも対応することができます。
また、不動産を購入する際に金融機関の融資を利用する場合には、司法書士が関与しなければ融資実行がされないと思われます。
これは、万が一にも申請に不備があれば、適正に登記がなされずに登記申請をやり直さなければならなくなるためです。
自分で登記申請する
登記は、専門家に頼らずに自ら行うことができます。
本人が申請する場合には、専門家に対する報酬は不要ですが、必ず登録免許税という税金が発生します。
この登録免許税は、売買や贈与といった登記の原因によって異なります。
登記の申請は、必要書類を準備して、申請書とともに不動産を管轄する法務局に提出をします。
申請方法としては、窓口に提出する方法や郵送での申請も可能です。
申請書の雛型はインターネットや書籍から参考にすることもできますが、不動産を管轄する法務局の相談窓口で申請書の書き方や必要書類を質問することもできます。
ただ、申請するまでに何度も法務局に足を運ばなければならなかったり、申請書等に不備があった場合にも再度法務局に出向いて修正したりと、時間と手間が掛かります。
必要書類
管轄の法務局に登記を申請する際には、登記ごとに定められた必要書類を整えて提出しなければなりません。
この必要書類は、移転する登記の原因ごとに異なります。
売買を原因として不動産の所有権移転登記を申請する場合には、売主側は、権利証・印鑑証明書・評価証明書等が必要になります。
登記簿上の住所から現在の住民票上の住所が異なっている時は、所有権を移転する前提として住所変更登記を申請しなければなりませんので、別途住民票も必要になります。
これに対して、買主側は住民票が必要になり、さらに金融機関の融資を利用する場合には、印鑑証明書も必要になります。
必要書類の中で厄介なのが、登記申請に関し利害関係人がいる場合に、その方の承諾書及び印鑑証明書が必要になることです。
例えば、個人で有している不動産を、自分が役員を務める法人に売り渡す場合には、売買することを承認した株主総会議事録と法人の印鑑証明書が添付書類となります。
また、表題部の登記申請の際には、建物図面・各階平面図・建築確認書・施工業者の引渡証明書・住民票等が必要となります。
書類は大切に保管
登記済権利書は再発行できない
不動産を新築、売買、贈与、相続などにより取得する場合、以前は登記申請書と同じ内容のもの（副本）を法務局に提出して、登記が完了した時に「登記済」の印を押して還付してもらっていました。これが「権利証」と呼ばれているものです。
その後、平成17年に新不動産登記法が施行され、システムが整備された法務局から順次、権利証制度から登記識別情報制度への切り替えが行なわれました。
登記識別情報とは、アラビア数字、アルファベットなどの組み合わせで作成された12文字の情報で、登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知」と記載された紙が発行されます（12文字の部分にはミシン目で目隠しが施されています）。
土地や建物などの不動産を売却したり、新たに担保に入れる場合、権利証・登記識別情報が必要になります。
しかし、権利証・登記識別情報を紛失してしまった場合、法務局でも再発行の手続はできません。
もしも紛失してしまった場合は、別の手続きを取る必要があり、その際には余分な費用が掛かってしまいますので、書類は大切に保管しましょう。
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