不動産投資をする前に知っておきたい予備知識

利回りに関する知識

不動産投資がどのくらい儲かるのかを見比べる重要な指標となるのが「利回り」です。

利回りとは、「年間家賃収入に対する物件価格の割合」のことで、下記の計算式によって導きだされます。

利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

例えば以下の2つの物件があるとします。

X物件：年間家賃収入100万円　物件価格3000万円
Y物件：年間家賃収入50万円　　物件価格1000万円

パッと見ただけでは、どちらのほうが儲かるのか解りにくいですが、それぞれの利回りを計算すると一目瞭然です。

X物件：100÷3000×100=3.33%
Y物件：50÷1000×100=5.00%

よって、Y物件のほうがより投資に対するリターンが良い優良物件であることがわかります。

複数の投資物件を比べる際には、必ず「利回り」を計算するようにしましょう。

減価償却費に関する知識

先ほど節税の部分で出てきた「減価償却費」についてもう少し詳しく解説します。

減価償却費とは「ものの劣化代」と考えるとイメージしやすいかと思います。

仮に1億円の建物を購入したとして、減価償却という仕組みがないとすると、購入した初年度の確定申告は1億円の大赤字となります。

ところが、翌年からは家賃収入が入ってきて支出はほとんどなくなるため、大幅な黒字となります。

これでは会計上のバランスが悪すぎます。

そこで「建物のような劣化していく資産については、その耐用年数に応じて徐々に経費として計上していきましょう」というのが減価償却の考え方です。

木造であれば22年、鉄筋コンクリートであれば47年かけて徐々に購入価格を経費として計上していくのです。

減価償却の仕組みを正しく理解できていないと、不動産投資の「節税」の仕組みもよく分からないままになってしまいますので注意しましょう。

必要経費に関する知識

不動産所得の確定申告をするうえで、非常に重要となってくるのが必要経費です。

不動産投資で節税するためには、不動産所得をできるかぎり低く抑えるか赤字にする必要があるため、経費として計上できる「必要経費」がどの程度まで認められるのかがポイントとなります。

不動産投資の必要経費として認められるものには、以下のような項目があります。

• 不動産業者へ支払う仲介手数料
• 登記費用
• 固定資産税
• 印紙代
• 物件現地までの交通費
• 原状回復費用
• その他諸修繕費用

認められる範囲は、あくまで不動産投資に関連して支出した費用に限られます。
支出した経費をもれなく計上することが、節税のためにも非常に大切です。

手付金に関する知識

不動産投資で物件を購入する際には、売買契約締結時に「手付金」を売主に対して支払います。手付金はそのまま売買代金の一部に充当されます。

万が一売主が売買契約を解除したくなった場合は、手付金を放棄することで契約を解除することが可能です。

反対に買主が売買契約を解除したい場合は、手付金を2倍にして相手に返還します。

これを「手付倍返し」といいます。

また、売買契約をしてから一定期間が経過した後に解除しようとすると、手付金よりも高額な「違約金（売買代金の20%程度）」が発生しますので注意しましょう。

重要事項説明に関する知識

不動産を購入する際、売買契約に先立って行われるのが「重要事項説明」で、説明に用いられる書類を「重要事項説明書（通称「重説」という）」といいます。

重要事項説明書とは、不動産の詳細な情報が書かれた書面で、所有者などの権利関係に関する情報や、建物設備などの情報までありとあらゆることが書かれています。

重要事項説明は、半日から丸一日かけて丁寧に行われます。

初心者の場合は事前に重要事項説明書の写しをもらって、重要事項説明の当日までに予習しておくとスムーズです。