不動産投資コラム

サブリースとは?契約形態とメリット・デメリット

2018/07/02
サブリースとは?契約形態とメリット・デメリット

昨今サブリースは“問題”という言葉と一緒によく耳にします。なぜ、サブリースは悪者扱いされているのでしょうか?

仕組みに問題があるのか、サブリースを運営する会社に問題があるのか。
実際にサブリースを運営している会社にサブリースのメリット、デメリットを取材しました。

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1.サブリースとは 仕組みと契約の形態

─サブリースの仕組みから教えてもらえますか?

「一般的には、賃貸契約は物件の所有者と入居者で結びますが、サブリースは、建物一棟すべてを管理会社に借り上げてもらい、管理会社が入居者と賃貸契約を結ぶ仕組みです。

管理会社と物件所有者との契約(マスターリース)の際に、保証する家賃を定めて契約するため、空室を懸念することなく一定の家賃収入を得ることができるので、物件を複数所有している方や、ご高齢の方、本業が忙しいサラリーマン大家に人気です。

私の会社では賃貸管理している物件のおよそ半分がサブリース契約をしています」

サブリース契約の仕組みについて

2.サブリースのメリット 収支安定と金融評価

―サブリースのメリットは何でしょう?
 
「サブリースのメリットは大きく分けて3つあります。

1つ目は、空室リスクがなくなり、収支が安定化すること。

1つの物件に世帯数が少ない場合は特にですが、空室の数が1つ増えるたびに収入が大きく変わりますよね。その点サブリースは一定の金額が入るので、融資を受けて購入した場合に支払いのほうが大きくなるといった懸念がなくなります。
投資額がどの程度の期間で回収できるかを考える上でも見通しがたちやすい利点があります。

2つ目は、入居者との賃貸契約の責任を負う必要がないこと。

入居者が家賃を滞納する、リフォームや敷金などの支払いでもめて訴訟となった際も、入居者と契約を結んでいるのは管理会社となるので、物件所有者であるオーナーはそれらの責任に問われることはありません

3つ目は、金融機関の融資評価に影響すること。

すべての金融機関で同じ評価ではないと思いますがサブリースがついている物件だと基本的には満室評価になります。

サブリース契約を行ったほうが毎月の賃料収支が安定するため、物件を新築する場合や、全空室物件を購入する場合には融資の条件に「サブリース契約を行う事」が条件として付く場合もあります。

実際にサブリース契約を行った後に、金融機関より契約内容の確認と初回支払日の確認の連絡が入って来ますので、金融機関が安心できるサブリースは融資上有利に働いていると考えられます」

3.サブリースのデメリット 管理費の割高と賃料設定の制約

―では、今度はサブリースのデメリットを教えてください。

「デメリットも3つに分けて説明しますね。

1つ目は、賃貸の管理料が割高。

空室リスクは無くなりますが、集金代行に比べ管理料が高くなります。
一般的な例ですと滞納保証付き管理を月額5%で行っている場合、サブリースだと月額10%ほどになることが多いです。

その場合、1年間満室稼働だったとしたら、5%多く管理料を支払うことになります。
そのため、将来を含め年間の稼働率が95%を超える物件の場合はサブリース契約ではなく、集金代行を選んだほうが良いことになり、95%前後または95%を下回りそうな場合はサブリースを使うのが正解になります。

ただ、稼働率に関しては年毎の退去の件数により年々変化するので、間取りの広さでの違いなども考えると、将来の計算は難しくなります。

2つ目は、家賃の設定権が管理会社にあること。

賃貸物件を売却したいから、バリューアップのため家賃を上げたい…といった要望はオーナーから聞くのですが、サブリースは基本的には一定家賃となります。
そのため、オーナーは入居者を募集する際の賃料をコントロールできなくなります。

また、管理会社の保証する賃料は、契約書にかかれている期間、例えば2年毎に見直しの場合はそのたびに家賃が下がるリスクがあります。
家賃の設定権が管理会社にあるため、このデメリットは留意が必要です。

3つ目は、初回賃料の入金までに時間がかかること。

新築アパートやマンションのサブリース契約は、建物引き渡しから入居まで免責期間が設けられるのが一般的です。もし、50日免責と契約書に記載がある場合は、建物引き渡しと同時に入居があったとしても、免責期間の50日間は賃料を受け取れず、51日目以降から賃貸収入を受け取ることになります。免責期間は管理会社毎に設けているので契約する際は確認してください。

都心は空室が埋まりやすいため免責期間は短め、地方は長めになるなど地域にもよりますが、免責期間は30日~90日の間に設定されることが多いようです」

4.まとめ

今回は、サブリースの仕組みとメリット・デメリットについて伺いました。

融資を利用した不動産投資の場合、空室だと賃料収入が得られなくなり、ローンの返済金額が自己資金を圧迫します。
サブリースで一定の賃料を得ることは、不動産投資のリスクヘッジの一つとなるようです。
ただ、管理手数料が高くなるため、利回りを追求する投資や、賃貸需要が高い地域の物件には不要かもしれません。

次回は、サブリース会社の選び方、サブリース契約時のチェックポイントについてお話しを伺います。

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最新の不動産投資情報やノウハウをリアルタイムにお届けする、株式会社インベストオンラインの広報担当。投資初心者向けコンテンツから上級向けの物件最新情報まで、広く発信していきます。

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