不動産投資の初心者必見！物件購入の契約と流れ

司法書士宮﨑 辰也

これから不動産を購入し、不動産投資を始めるにあたり、今後の運用の方法や利回りなど色々気になることも多いでしょう。

しかし、不動産投資を始めるまで複雑な手続きがあったり、専門的な知識まで持っていなければならないのかとご不安になられる方もいらっしゃるかと思います。

確かに色々な知識を持っていたほうが、これから不動産投資をしていくにあたっては、投資リスクを最小限に抑えることができますし、安心して不動産投資を始めることができます。

ただ、最初からすべての知識をカバーするのは難しいと思います。

ここでは、不動産投資を始めるまでにどのような手続きが必要なのか手続き面と、リスクにスポットを当ててご説明していきます。

実際に同じような場面に遭遇した時に戸惑わないように、今後の参考にして頂ければ幸いです。

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投資用不動産購入の流れ

1.購入物件の決定

まずは、投資する不動産を決定します。
立地や購入価格、利回りなどの条件からどの不動産を購入するかよく検討なさってください。

2.重要事項の説明

不動産取引において、物件の内容や取引の条件など、契約をするかどうかを決めるために必要な情報が記載された書面を「重要事項証明書」と呼びます。

宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、不動産の購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。

説明のなかで、購入を検討するなかで確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、しっかりと確認しましょう。

3.売買契約の締結

重要事項の説明を受け、その内容を確認して納得できたら、売主と売買契約を結びます。

いったん契約を締結すると、自由に契約を解除することはできませんので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。

このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金を支払います。

4.ローン契約の締結

投資用不動産を購入する際、現金で購入することもありますが、多くの人が金融機関から融資を受けることになると思います。

そのため、売買契約の締結後、住宅ローンの正式な契約を締結します。

5.残代金の支払い・不動産の引き渡し

売買契約・ローン契約の締結が終わりましたら、残代金の決済日を決めます。

金融機関の融資を受ける場合も、この残代金の決済日に融資が実行されます。

残代金の支払い、固定資産税・都市計画税や管理費等の生産と同時に物件の鍵の引き渡しを行います。

その後、司法書士が管轄法務局に対し、買主への名義変更と金融機関の抵当権設定登記を申請します。

以上の手続きが終わりますと、念願の不動産投資がスタートします。

不動産投資のリスク

皆さんが不動産投資を始めるにあたって、最も気になることのひとつとして、不動産投資にどれだけのリスクがあるかということだと思います。

やはり、不動産投資にはある程度の大きな金額が動きますので、後で後悔しないようにどのようなリスクがあるのかを知っておくことが重要になります。

ローンが返済できない！？ローン返済のリスク

最近話題になりました女性専用のシェアハウスの問題は、記憶に新しいところであります。

これは、不動産会社が、投資用不動産のオーナーへ支払われる家賃を「一括定額で保証する」というサブリース契約をオーナーと締結し、空室リスクに対する不安を取り除き安心して不動産投資ができるというビジネスモデルを展開していましたが、サブリース賃料の引き下げと、ついにはサブリース賃料の支払いが停止されてしまいました。

そのため、購入時に受けた金融機関のローンの返済に困ってしまうオーナーさんが大勢いらっしゃいます。

想定した家賃が入らない！？空室のリスク

不動産投資には、常に「空室リスク」が伴います。

当然のことながら、住んでもらう方がいなければ家賃収入がなくなり、金融機関から融資を受けていれば、その返済に充てることができずに、いずれはローンの返済自体が厳しくなってしまうことにもなりかねません。

一棟マンションであれば、一部屋ぐらいの空室であればそのほかの部屋の家賃でもローン返済を賄うことができると思われますが、特にワンルーム投資の場合には、空室になってしまえば家賃収入がまったくなくなってしまいます。

いくらサブリース契約で家賃を保証してもらっているからといっても、現実に上記のような問題が起こってしまします。

これは、不動産投資を始めるにあたって、リスクよりもメリットのほうに目が向いてしまった結果ともいえます。

また、物件を売る不動産会社の方も、営業ですからデメリットよりもメリットをより強調してくる傾向が高いと思われます。

そのため、不動産投資には、どの不動産会社を選ぶかも重要になってきます。

そのような場面に出くわしても、不動産会社の言うことだけに惑わされずに、きちんとデメリットも考え、さまざまな情報を仕入れ、知識を取り入れることが必要となります。

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宮﨑 辰也

司法書士

宮﨑 辰也

司法書士

平成28年、フロンティア司法書士事務所を開設。不動産に関する登記から家族信託、相続手続き、会社登記に至るまで幅広い分野に迅速丁寧に対応。

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