アメリカ不動産を投資目的で購入する5つのメリット
海外不動産投資は、海外に資産を分散することによりリスクヘッジを行い、かつインカムゲインだけでなくキャピタルゲインも期待できます。
そして、数ある海外不動産投資のなかでもアメリカ不動産投資が注目されています。
前回の記事 ではアメリカ不動産投資の特徴について基本的なことをご紹介しましたが、実際にアメリカ不動産投資をするにあって、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
今回はまず、今、投資目的でアメリカ不動産を購入するメリットについて述べていきたいと思います。
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1．セミナー、ブログから情報を取りやすくなった
昔はアメリカ不動産投資について調べたいと思っても、なかなか情報が取れませんでした。
ここ5年くらいで、急激にアメリカ不動産投資の情報がとりやすくなったなと実感しております。
書籍はもちろん、インターネットで検索すれば様々な方がブログで情報発信をされています。
なかには非常に良質の情報発信もあり、私自身も読んでいるとなんだか自力でアメリカのいい物件が見つけられるのではないかと思うほどで、大変勉強になります。
アメリカ不動産投資とはどういうものなのか？と、まだまだ初心者だけど興味があると思われる方は、セミナーに足を運んでみるのもよろしいかと思います。
数年前まではアメリカ不動産投資セミナーなどほぼ皆無でしたが、最近ですと毎週のように開催されています。
複数のセミナーに参加することにより、比較ができ、自分から気になる疑問が出てくることもあるでしょう。
その疑問に対してまた自分で調べていく、また疑問が出る。その繰り返しがしやすい環境になったなと思っております。
2．融資を受けられる可能性はゼロではなくなった
日本の不動産投資をするにあたって融資が厳しいという話をよく聞きます。
アメリカをはじめ海外不動産投資をするにあたっての融資はさらに厳しいです。
数年前まで、アメリカ不動産投資をするにあたって融資の相談ができる金融機関は日本にはまったくありませんでした。
しかしそれが今現在ですと融資が出るか出ないかはさておき、相談できる箇所はいくつか出てきたということは大きなメリットなのではないのかなと思います。
3．数年後の売却でもキャピタルゲインが狙える
アメリカの不動産を購入するのは日本人だけではありません。もちろんアメリカ人も購入します。
アメリカ人は物件が新築か中古かを日本人に比べてはあまり気にしていません。
また彼らは物件は購入したら必ず値上がるというポジティブな思考を持っています。
いわゆる不動産購入目的は居住である一方、並行して投資目的でもあるのです。もちろん物件価格が上昇するには根拠もきちんとあります。
アメリカ不動産価格表す最も標準的なのが格付け会社でもあるスタンダード・アンド・プアーズ（S&P）が算出している「S&Pケースシラー全米住宅価格指数」という指標があり、この指標を見てみると、2000年を基準の100とすると、不動産価格は上昇傾向にあり、2016年の不動産価格は、30年前の1986年と比較して約3.18倍上昇しています。
また、年2~3%前後で消費者物価指数は推移し、インフレが続いていることから家賃も上昇傾向にあると言われています。
このように数字からもアメリカ不動産価格の上昇が確認できるのです。
一方、日本では不動産を購入して数年後、どれくらいキャピタルゲインが見込めるでしょうか。もしかしたら価値が下がっている可能性のほうが高いかもしれません。
アメリカの不動産の価格は上昇傾向にあり、数年後に売却でもキャピタルゲインが狙えるというのが特徴でもあり、メリットかと思います。
とはいえ、購入後数年で売却するべきか、あるいは長期期間保有し、インカムゲインを得ながら、将来のキャピタルゲインを狙うというのも戦略のひとつかと思います。
それだけキャピタルを狙える可能性が高いということになります。
価値が下がる、人口が減るなどマイナス要素の多い日本の不動産とは真逆で、物件価値は上昇傾向、人口は増えるなど、不動産投資においてポテンシャルの高さがあるのがアメリカ不動産の特徴かつメリットとも言えます。
4．中古物件市場が活発であり、出口戦略が立てやすい
アメリカは日本と異なり、中古不動産市場が活発です。
アメリカでは生涯に2～3回家を買い替える傾向にあると言われています。
具体的には、結婚、出産、リタイアなど、ライフスタイルの変化に応じて家を移り住む傾向にあります。
それに加え、不動産を購入するにあたり、住まいを所有するという考えと同時に投資目的として考える方もいます。
日本では、自宅を購入すると一生住み続けるケースが多いですが、そもそもアメリカ人にとっては住まいは一生の買い物ではないという考えなのです。
よって、中古物件市場は非常に活発で、物件所有後の出口戦略は立てやすいのではないかと考えられます。
5.市場の透明性が高く、法整備がなされているため安心
「アメリカの不動産ってどういう物件があるのだろう」と思った場合、不動産検索サイトを覗くと非常に詳細な物件情報をみることができます。
例えば、不動産検索サイト www.zillow.com などで地域や郵便番号で検索をすると、物件写真、物件詳細、学校、近隣エリアの物件価格、ローンシミュレーション、引っ越し費用の見積、物件価格履歴、固定資産税額履歴などを一覧で見ることができるため、不動産エージェントでなくても、日本に居ながら常に不動産適正価格の確認や最新の不動産情報を入手することが可能です。
物件購入後の固定資産税額、支払履歴なども確認ができるので、不動産に関する情報はほぼインターネットで確認できることが取引の透明性が非常に高いと言われています。
アメリカ不動産投資で「節税効果」が期待できなくなる？
日本では築22年超の木造物件は4年で償却されますが、日本の物件は建物の評価は低く、土地の価値のほうが高いため、減価償却額は大きくありません。
一方アメリカは、例えばアメリカテキサス州の一般的な物件の建物と土地の比率は８：２と建物比率が日本に比べ高い傾向があります。
それ故にアメリカ不動産は土地より建物の方が高く評価され、減価償却を最大化し、日本での確定申告において節税効果を生むことができることがメリットのひとつと考えられると言われておりました。
しかし、2020年の税制改正大綱により大幅に変更される可能性があります（※2019年11月30日時点の情報です）ので、現時点では「メリット」のひとつとしては断言できません。
アメリカ不動産を購入する日本人は、どうしても節税を意識して購入する方が多いのが現状ですが、アメリカ不動産は節税をするだけがメリットではなく、インカムゲイン、キャピタルゲインが十分狙える価値のある投資であるとお伝えしておきましょう。
日本側の税制改正によりアメリカ不動産の見方が変わることを願っております。
まとめ
- これまでアメリカ不動産の一番のメリットは節税だと言われることが多かったが、節税以外にも、アメリカ不動産のメリットは数多くある。
- アメリカ不動産情報、融資情報、経験者談などインターネットで調べやすくなってきている。
- 取引の透明性は高く安心。また出口戦略は立てやすく安定した不動産投資が期待される。
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