あなたはどのタイプ？5つの不動産投資法とその魅力

行政書士棚田 健大郎

不動産投資とは文字どおり「不動産」に対して投資することで利益を生み出すことですが、不動産にもアパート一棟、ワンルーム（区分マンション）、一戸建て、駐車場、REITなどさまざまな種類があります。

そこで今回は、不動産投資の種類別に特徴を分かりやすく解説するとともに、一覧表にまとめてみたいと思います。

これを読めば、自分にあった不動産投資のタイプを見つけることができるでしょう。

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1.一棟アパート投資の特徴

※★が多いほどおすすめ

一棟アパート投資は、アパート一棟を購入もしくは建築しなければならないため、非常に高い「予算」が必要となります。

場所にもよりますが、土地代も含めると一度に億単位の投資となるため、失敗したときの「リスク」が非常に高いことも特徴のひとつで、「リスク」を分散することができません。

ただ、区分マンションに比べると予算に対して多くの部屋数を確保できるため、間取りや構造を工夫すれば、高い「利回り」や「利益」を確保することも可能です。

特に中古アパートの場合は、ものによっては低価格で投資することもできるため、ある程度不動産投資に慣れてきた方にはおすすめです。

一棟アパート投資は不動産投資中級者向け

一棟アパート投資は、一回の投資で効率的に利益を確保することができるため、投資効率としては非常に良い不動産投資です。

ただ、投資する物件の選定を誤ると、非常に大きな損失を受ける恐れもあるため、不動産投資の初心者はある程度経験を積んでからチャレンジするといいでしょう。

中古アパートを安く購入し、自らの手で安くリフォームをして貸し出すことができれば、「高利回り」を実現することも十分可能です。

不動産投資家自身の手腕が大きく問われるのが、一棟アパート投資の特徴といえるでしょう。

2.ワンルームマンション（区分）の特徴

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ワンルームマンション（区分）は、マンション一部屋ごとに投資するタイプのため、アパート投資よりも「低予算」で始めることができます。

ただ、木造アパートよりも建築費用がかかるため、購入価格が高く、結果として「利回り」は低くなる傾向にあります。

特に入居率の高い都心部のワンルームマンション（区分）については、利回りが特に低くなりますが、場所によっては買ったときよりも高く売って利益を出す「キャピタル・ゲイン」を狙える場合もあります。

一部屋ごとの投資のため、アパートに比べると「利益」は少なくなりますが、違うワンルームに分散投資をすることができるため、「リスク」を低く抑えることができます。

ワンルームマンション（区分）投資は不動産投資初心者〜中級者向け

ワンルームマンション（区分）は、中古であれば1000万円以下でも購入が可能なため、頭金があまり用意できない不動産投資の初心者でも気軽に始めることができます。

また、一部屋単位の投資のため、大きく損失を出すことはほとんどありません。

仮に予定していた利回りを確保できず売りに出す場合も、流動性（売買のしやすさ）が高いため、比較的売りたいときにすぐに現金化して売り抜けることも可能です。

また、最近ではサラリーマン投資家がワンルームマンション（区分）に好んで投資するケースも増えています。

都心部のワンルームマンション（区分）は、銀行からの評価が高いため、年収が一般的なサラリーマンで自己資金がほとんどなくても、銀行融資を利用してすぐに不動産投資を始めることができます。

「まずは不動産投資がどんなものかやってみたい」

そんな方はまずワンルームマンション（区分）から始めてみるといいでしょう。

3.一戸建て投資の特徴

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一戸建てというと、自宅用に買うイメージが強いかもしれませんが、一戸建てを賃貸に出すという手法も不動産投資の選択肢のうちのひとつです。

もともと一戸建て投資は、自宅として購入した一戸建てを、転勤などの事情によって他人に貸し出したことで始めたという人が多いのも特徴です。

ただ、アパートやマンションなどの一般的な賃貸に比べると、床面積が広く設備も多いため、維持や管理に対する難易度は自ずと高くなります。

さらに、賃貸募集についても、それなりの工夫が必要となります。

また、一戸建ての場合は投資するエリアによって予算が大きく異なります。

都心部で一戸建てを購入しようとすると、土地値が高いため中古だったとしてもそれなりの価格は覚悟しなければなりません。

反対に、地方の一戸建てについては中古であれば非常に安く手に入るため、うまく運用すれば10%以上の利回りを実現することもそう難しくはありません。

一戸建て投資は不動産投資中級〜上級者向け

一戸建て投資については、不動産投資のいわば「応用編」のような投資手法です。

うまくいけば高利回りも実現できますが、失敗すると収支がマイナスになるばかりか、流動性が低いため、売りたくても売れず、どうにもならなくなる恐れがあります。

また、一戸建ては維持していくにもそれなりの修繕費用がかかるため、それらをすべて外注せずに、ある程度は自分自身で対応できるくらいのノウハウがなければ、一戸建て投資で利益を上げていくことは難しいでしょう。

最近では、一戸建てを活用した「シェアハウス投資」が少しブームになりましたが、経験の浅い不動産投資家が家賃保証に頼って多額のローンを組んだ結果、投資に失敗したというケースが多く発生しているようです。

このように、一戸建て投資については、不動産投資に慣れる前に、あえて投資する必要はないと言えます。

まずは区分マンションやアパートで経験を積んでからにしましょう。

4.駐車場投資の特徴

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土地を土地のまま活かして利益を出すのが、駐車場投資の特徴です。

土地にアパートなどを建てるよりは低予算で始められますが、都心部で土地を購入しようとすると非常に割高となるため、できれば土地代の安い郊外のほうがおすすめです。

また、駐車場需要の見極めにはある程度の経験が必要なため、初心者にはあまりおすすめできません。

駐車場投資をするために、土地を探すというよりも、もともと所有している土地で駐車場経営を始めるというパターンが一般的です。

駐車場投資は不動産投資中級〜上級者向け

駐車場投資は、すでに土地を所有している人にとっては、難易度は低いですが、土地から仕入れて始めようとすると、一気に難易度とリスクが上がります。

住居の賃貸に比べると、設備投資は圧倒的に低く抑えられますが、需要を見極めることができないと、利益を生むこと自体が難しくなる可能性もありますので注意が必要です。

これから不動産投資を始めようと考えているのであれば、駐車場投資はもう少し余裕ができてから始めればいいでしょう。

5.REITの特徴

※★が多いほどおすすめ

REITとは「不動産投資信託」のことで、直接不動産を購入するタイプの不動産投資ではなく、不動産投資を専門とする会社の株式を購入するイメージです。

得られる利益も、家賃収入ではなく、投資をした会社の利益に応じた「分配金」となります。

一般的な株式投資に求められる知識さえあれば、不動産賃貸経営に必要な専門的な知識は不要です。

また、非常に低予算で始めることができ、一口あたり数万円から投資できるものもあります。

それなりの金額を投資しないと、利益はそんなに多くは出ませんが、何よりリスクが低く抑えられるため、株式投資の延長線で、ちょっとやってみたい、という感じの方にはおすすめです。

REITは株式投資家向け

REITは不動産投資というよりも、株式投資の手法に近いため、すでに株式投資の経験がある方にはとてもおすすめです。

証券会社に口座を開設していれば、すぐに投資することが可能です。

また、既存の不動産投資のリスク分散としても併用することができます。

例えば、アパート投資などで生まれた利益を、REITに回して運用するというのもひとつの選択肢となるでしょう。

不動産投資特有の「空室リスク」や「滞納リスク」などを直接負う必要がないため、初心者でも気軽にチャレンジすることができるでしょう。

6.あなたにぴったりの不動産投資はどれ？

それでは、ここまで解説してきた5つの不動産投資のタイプとおすすめ度を表にまとめてみたいと思います。

このように表にしてみると分かるとおり、すべてが揃っている完璧な不動産投資はありません。

どれもメリットとデメリットがあり、特徴が違います。

重要なことは、自分の求めているものが得られる不動産投資のタイプを選ぶことです。

不動産投資初心者の方は、いきなり予算のかかるタイプから始めるのではなく、気軽にREITから始めるのもいいですし、リスクの低い区分マンションに投資してみるのもいいでしょう。

それ以外の不動産投資家の方は、難易度、予算、利回り、利益、リスクから自分の求めている項目に優先順位をつけて、該当するものから順番に第一候補としていけばいいでしょう。

まとめ

不動産投資と一言で言っても、このように複数のタイプがあり、それぞれ特徴が異なります。

ただ、不動産投資になれないうちから、あれこれ手を出してしまうと、それこそ失敗する原因となってしまいます。

自分自身に今現在どの程度の経験があって、何を一番の目的に投資をしたいのかによって、選ぶべきタイプは異なります。

まずは表をよく見て、自分の求めているタイプに一番近いものを見つけましょう。

東京に仕事を求めてやってくる単身者増加中…不動産投資は、立地で決まる

棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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