任意売却物件は安くてお得って本当？

行政書士棚田 健大郎

投資物件を検討する際、選択肢の1つとして任意売却物件があります。

任意売却物件にはどんなメリット、デメリットがあるのでしょうか？

そこで今回は、任意売却物件の特徴や実際に購入する際の探し方、契約の流れなどについて詳しく解説します。

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そもそも任意売却とは？

任意売却物件と聞くと、安く物件を購入できるといったイメージはあるかもしれませんが、具体的にどのような物件なのかについては、詳しく知らないという人が多いのではないでしょうか。

任意売却とは、住宅ローンの返済が苦しくなった所有者が、債権者と話し合いの上で物件を売却することをいいます。

競売との違いとは？

金融機関で住宅ローンを組んで物件を購入すると、金融機関はローンの担保として購入する物件自体に「抵当権」という権利を設定します。

万が一住宅ローンの返済が滞った場合には、抵当権を実行して物件を競売にかけて強制的に売却し、それによって得た代金から優先的にローン残債に充当させるのです。

抵当権が実行されて競売手続きが進み始めると、所有者としてはなすすべがほとんどなくなりますので、そのまま自分の家が競売で落札されていくのをただ見守るしかありません。

対して任意売却とは、競売される前段階での売却のことを意味しています。

住宅ローンの返済が苦しくなって滞納をそのまま放置していると、債権者は抵当権を実行に移してしまいますが、そうなる前に所有者自らが弁護士などに「このままだと住宅ローンを返済していけない」と相談をして、債権者の承諾のもと、物件を売却するのです。

任意売却はなぜ債権者の承諾が必要なのか

任意売却最大の特徴は、売却するにあたって債権者の承諾が必要になることです。
通常の不動産売買であれば、売主が自分の売りたい金額で自由に売ることができますので、売却にあたって債権者の承諾を得る必要はありません。

たとえ住宅ローンの返済が苦しかったとしても、物件を売却した代金でローンを一括返済できるのであれば、任意売却ではなく通常の売却手続きが可能です。

ところが、物件を売却した代金よりも、ローン残債のほうが上回る場合は話が変わってきます。
売買代金でローンを一括返済できない場合は、別途自力でキャッシュを準備して不足分に充当しなければなりません。

キャッシュを準備できないとなると、通常の不動産売買では売れないということになるため、債権者と相談をしてできるだけ高い金額で売却して、不足する分は別途返済を継続していくことになります。

このような状況で本人に勝手に金額を決めて売却されてしまうと、債権者としては困るので「できる限り高い売却金額」なのかどうかを確認する意味も含め承諾が必要なのです。

できる限り高い金額の判断基準とは？

任意売却する際の金額の判断基準は、債権者によってそれぞれ違ってきますが、重要な1つの目安となるのが競売の落札価格です。

そもそも債権者が任意売却に応じなければ、その物件は競売にかけられて落札される運命をたどることになります。

よって、債権者としては、競売によって得られる落札価格と、任意売却によって得られる売買代金を比較するため、想定される落札価格よりも高い金額であれば、任意売却の承諾を得られる可能性があるのです。

このように任意売却物件については、売主の希望だけで価格が決まるのではなく、債権者との話し合いのうえで金額をすり合わせて承諾を取り付けなければならないという、通常の不動産売買とは違った特徴があります。

任意売却物件のメリットとは？

実際に任意売却物件を購入する場合、買主側にはどんなメリットがあるのでしょうか。

価格が通常売買に比べて安い

任意売却物件は、売却するにあたって債権者の承諾が必要になる等、通常の不動産売買のようにスムーズに手続きをすることができないため、通常相場よりも低い金額で売りに出ます。

どの程度安いのかについては、債権者や残債務によっても異なりますが、通常売買で購入する場合と比較するとおよそ1～3割程度安く購入することが可能です。

競売よりもリスクが少ない

相場よりも安く購入できるという意味では競売物件と同じですが、リスクという部分では大きな違いがあります。

任意売却については債権者の承諾が必要ということ以外は、ほとんど通常売買と同じ流れなので、売主と対面で契約することも可能ですし、引き渡し後、物件に居座られることもありません。

一方、競売の場合は所有者の意思に関係なく、強制的に競売手続きが進んでいき、一方的に引き渡しが行われるため、場合によっては所有者が抵抗して物件に居座って邪魔をする可能性もあり得るのです。

また、賃貸物件が競売になる場合は、現所有者との間で賃貸借契約の引継ぎ手続きができないため、競落した後に直接賃借人とコンタクトをとって引継ぎをするなり、退去してもらうなりといった手間がかかります。

リースバックが可能

任意売却をせざるを得ない人の多くは、できればそのままその物件に住み続けたいと思っていることでしょう。

そこで、任意売却で購入したうえで、現所有者にそのままその物件を賃貸して家賃収入を得る「リースバック」という方法が使える可能性があります。

投資目的での購入を検討している方であれば、リースバックで安定した利回りを確保できるという点が大きなメリットとなるはずです。

住宅ローンが使える

競売物件を購入するためには、一括で購入するだけのキャッシュが必要になりますが、任意売却物件に自ら居住するのであれば住宅ローンを使って購入することも可能ですので、キャッシュがない方でも安く購入できるチャンスがあります。

ただし、任意売却は時間的制約が多く、スムーズに手続きが進まないと債権者が競売手続きに着手してしまう可能性があるため、まずローンを組む予定の金融機関に事前審査をかけておく必要があるでしょう。

任意売却の特徴やメリットについてお分かりいただけたでしょうか。任意売却は競売ほどのリスクがなく、物件を安く購入できるため、買主にとっては非常に魅力的な取引方法です。

後半では、任意売却のデメリットや任意売却物件の探し方などについて詳しく解説します。

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棚田 健大郎

行政書士

棚田 健大郎

行政書士

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。現在に至る。

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