民法改正後に瑕疵担保責任がなくなる…売買契約での注意点は？
2020年の民法改正で瑕疵担保責任がなくなると聞きました。今後マンションを売る予定なのですが、どんな影響がありますか？
契約不適合責任に改正され、一言でいうと売主の責任範囲が拡大されます。
改正前の「売主の瑕疵担保責任」で売主が責任を負わなければならなかったのは、「隠れた瑕疵」に限定されていました。ただ、この基準にあいまいな部分があり買主が救済されないケースが目立ったため、「契約不適合責任」に改正されました（2020年4月施行）。
契約不適合責任では売主の責任範囲が全体に及ぶことになり、売買契約書の内容に適合しているかどうかで判断されることになったのです。
例えば改正前であれば、買主が売買契約を締結する時点で知っていた欠陥については売主の責任対象外でしたが、改正後は買主が知っていたかどうかに関係なく、契約の内容に適合していなければ責任が生じます。
よって、個人の方が物件を売却する際には、これまで以上に物件の状態を細かく売買契約書に記載して買主の了承をとっておく必要が出てくるでしょう。
買主からどんな請求をされる可能性があるのか
法改正前は瑕疵担保責任によって請求できる買主の権利としては、契約解除か損害賠償請求しかなく、臨機応変な対応がしにくい状況がありました。
今回の法改正で、これらの権利に加えて以下の２つの権利が追加されました。
追完請求権
契約の内容に沿うように対応するよう請求する権利
契約の内容に沿うように対応するよう請求する権利
代金減額請求権
不適合の内容に応じて、売買代金を減額するよう請求する権利
原則として追完請求をするのが先で、追完がされない場合に代金減額請求が可能になります。なお、個人が売主となる場合、契約不適合責任は免責にすることも可能です。
2020/05/24
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回答者棚田 健大郎
行政書士・マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者・敷金診断士・ファイナンシャルプランナー