不動産投資のQ＆A

相続で取得した不動産を売却すると多額の税金がかかる？

2年前に父から相続したマンションを売却しようと考えています。多額の税金がかかると聞きました。

相続税を払っているのですが、さらに税金がかかるのでしょうか？
かかるとすれば、短期の譲渡として40％近くの税金でしょうか？

父が購入したのは昭和20年代で、購入金額は不明です。

譲渡税が課税されます。今回の場合は長期譲渡となり、所得税住民税合わせて20.315％の税率になります。

通常の相続で取得した場合には、被相続人の取得費を引き継ぐことになります。
つまり、お父様が購入したときの金額が取得費として引き継がれ（売却までの建物の減価償却費は控除します）、売却金額との差額が譲渡益となり、譲渡税が課税されます。

取得価額が不明の場合

取得価額が不明の場合には、売却金額の5％を取得費とみなして計算してよいことになっています。
逆の言い方をすれば、取得費が5％であれば、95％が譲渡益ということになります。譲渡費用として仲介手数料などは引けるものの、90％以上が譲渡益になると予想されます。

購入金額がわかれば、その金額を使うことができますが、昭和20年代であれば物価が今とは異なるため、数百円～数万円で購入している可能性が高く、売却価額の5％を取得費とした方が高いことも十分考えられます。

特例

相続後3年10月以内に売却すれば、払った相続税のうち、土地や建物に係る相続税分だけ取得費に加算し、譲渡益から控除される特例が使えます。
なお、この特例ですが、平成26年以前の相続であれば、売却した土地でなくても、相続した土地に係る相続税が控除の対象になるのですが、平成27年以後の相続であれば、売却した土地に係る相続税のみが控除の対象になる改正が行われました。

最後に、譲渡の税率ですが、被相続人の取得日も引き継ぐことになるため、今回の場合は長期譲渡となり、所得税住民税合わせて20.315％の税率になります。

2018/10/07

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渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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