民泊から得た収入の所得区分は事業所得？それとも不動産所得？
今年から賃貸マンションを改装して、民泊（Airbnb）を始めました。
民泊から得た収入は事業所得ですか。それとも不動産所得ですか。
賃貸物件の1室を民泊で利用する場合の収入は、不動産所得に該当します。
民泊とは
民泊とは、個人が住宅の空室やマンションの部屋などに有料で泊めるサービスのことをいいます。
Airbnbとは、Airbnb社が提供している、民泊できる施設を紹介、手続きの代行するWEBサービスです。
今後、東京オリンピックに向けて外国人旅行業者が増えると民泊が活性化するのではないかと言われていますが、旅館業法との関係があるため、今後の法整備が期待されます。
民泊収入の所得区分
賃貸物件の1室を民泊で利用する場合の収入は、不動産所得に該当します。
所得税法の基本通達に、下記規定があります。食事の提供をしない民泊は、事業所得ではないと考えられます。
アパート、下宿等の所得の区分については、次による。
（1）アパート、貸間等のように食事を供さない場合の所得は、不動産所得とする。
（2）下宿等のように食事を供する場合の所得は、事業所得又は雑所得とする。
なお、サラリーマンが自宅を民泊に利用して得た収入については、雑所得に該当するものと考えます。
所得税法基本通達26－4
（1）アパート、貸間等のように食事を供さない場合の所得は、不動産所得とする。
（2）下宿等のように食事を供する場合の所得は、事業所得又は雑所得とする。
なお、サラリーマンが自宅を民泊に利用して得た収入については、雑所得に該当するものと考えます。
所得税法基本通達26－4
消費税の課税非課税の区分
住宅用に係る賃料は、消費税の非課税売上になります。ただし、下記に該当するものは、課税売上になります。
（1）貸付期間が1月未満の場合
（2）旅館業法第2条第1項に規定する旅館業に係る施設の貸付けに該当する場合
民泊の場合は、1月未満の賃貸なら（1）に該当しますし、1月以上でも（2）にも該当すると考えられるため、消費税の課税売上に該当するものと考えられます。
ただし、基準期間（個人なら原則2年前）の課税売上が1,000万円を超えなければ、消費税の課税事業者にはなりません。
2018/10/02
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回答者渡邊 浩滋
税理士・司法書士