不動産投資コラム

これから不動産投資を始めるために必要なこと3つ

これから不動産投資を始めるために必要なこと3つ

収益物件の売買で、融資がつかず契約が成立しなかったという話を最近よく聞きます。
昨年発覚した不動産向け不正融資の問題から、金融機関の不動産に対する融資の姿勢に変化があり、融資が受け難くなってきました。
このような厳しい状況で、これから不動産投資を始めるためにはどのような準備が必要なのか、ということについて書いていきます。

手間をかけずに将来に備えた資産をつくる…空室リスクが低い不動産投資とは?

これから不動産投資を始められるのか?

不正融資が発覚したのを機に、金融庁からの指導もあり、金融機関の不動産に対する融資の考え方が変わったと言われています。
実際は、正常化したとの見方が正しいと思います。

金融機関の不動産に対する融資は、今までよりも厳しくなったと思いますが、まったく融資が実行されていない訳ではないと思います。
今から十数年前の状況に戻った感じです。
十数年前の融資を受けるのが困難な時期でも、金融機関から融資を受けて不動産投資を始めた人はいましたから、現在の金融機関の状況でも、融資を受けて不動産投資は始められると思います。

しかし、今までのように簡単に不動産投資を始められる訳ではなく、不動産投資を始めるための準備が重要になると思います。

不動産投資を始めるために必要なこと

不動産投資を始めるためには、

  • 不動産投資の目的を考える
  • お金を貯める
  • 不動産投資の勉強をする

の3つが必要だと思います。ひとつひとつ説明していきます。

不動産投資の目的を考える

不動産投資を始める前にまず考えるのが、「何のために不動産投資をするか」を明確にすることです。

不動産投資は、目的ではなく何かしらの目的を達成するための手段です。

たとえば、地主の人が所有地に賃貸住宅は建設するケースでは、賃貸住宅を建設することで、相続財産の評価を下げるという相続税対策を目的として不動産投資をしているのです。

このように、不動産投資はあくまで手段。決して不動産投資をすること自体は目的ではありません

具体的な目標金額を設定する

「経済的自由を獲得する」といった目的を聞きますが、これも目的のひとつです。
ここでいう「経済的自由」とは「働かなくても、生活していける収入や貯蓄を確保する」という意味だと思います。

それでは「生活していける収入」とはていくら必要なのでしょうか。
その金額は人によって違ってきます

ある人は、「30万円/月あれば十分」という人もいれば、「100万円/月は欲しい」という人もいます。

「経済的自由を獲得する」ということを目的にする場合に限らず、目的を決めるのと同時に「不動産投資でどのぐらいの収入を得たいのか」という指標で、具体的な目標金額を決めましょう。

目標金額

なぜ、具体的な目標金額を決めるのかというと、その金額によって、投資金額(購入する物件の価格)が変わってくるからです。

投資金額が高額になると、当然ですがリスクも高くなります。
そのリスクに耐えられるかどうかがポイントになります。

リスクに耐えられるかどうかは、個人の状況(年齢、家族、収入、資産の状況など)によって違うので、自分自身の状況と照らし合わせて判断します。

リスクに耐えられない場合は、投資金額を少なくするか、あるいは不動産投資をあきらめるなどの対応が必要になります。

目標金額に対する投資金額の算出方法は、いろいろな書籍で紹介されていますので、そちらを参照してください。

最初から高額な物件を購入することは困難です。
最初は、小規模な物件からスタートして、数年かけて規模を拡大しいくのが常道です。
目標金額を設定する時に、「いつまでに達成するか」という、時間軸を加味して設定します。
たとえば、「100万円/月を50歳までに達成したい」というような感じです。

お金を貯める

貯金

金融機関の融資の審査のひとつとして、預金通帳やその他の借入金の状況を確認されます。
これは、その人の純資産の状況を確認するとともに、その人のお金に対する感覚を見ているとも言われています。

しっかりお金を貯められる人であれば、今後の不動産投資の収入からも、きちんと返済してもらえると判断されるようです。
不正融資問題で預金通帳のコピーを改ざんしたのは、この審査をクリアするためだったようです。

また、物件の価格全額を融資してもらうことは難しくなり、物件価格の70~90%までしか融資してもらいないケースが多く、融資の対象にならない10~30%の現金を準備しないと物件を購入することはできません

このようなことからも、不動産投資をするためには、お金を貯める必要があります。

ただ、貯めるのではなく、いつまでにいくら貯めるという目標を設定し計画的に貯めていきましょう。

使途の明確でない(明確にできない)借入金があると融資が難しくなります。
もし使途の明確でない借入金があるようなら、早めに完済しておきましょう。

不動産投資の勉強をする

勉強

不動産投資は、株式投資などと同様に投資であるともに、購入した物件を運用して収入を得るという事業でもあります。
事業を運営するために知識は当然必要になります。
知識なしで物件を購入しても、うまく運用ができず、大きな損失を被ることになりかねません。

不動産投資には、不動産に関することは当然ですが、税金や金融に関する知識管理運営に関することなど、幅広い知識が必要になります。
不動産投資を単なる投資ではなく、事業であると捉え、必要な知識の勉強をしましょう。

特に、事業計画書をある程度自分で作成できる程度までの勉強し、融資を受ける前に、自分で物件の収益性を判断できるようになりましょう
また、融資の申込みをする時に事業計画書は必要です。

まとめ

融資が受け難い厳しい環境下ですが、決して不動産投資ができなくなったわけではありません。
不動産投資を始めるためには、

  • 不動産投資の目的を明確にし、自分自身の身の丈にあった投資金額を設定する
  • 計画的に現金を準備する
  • 不動産投資を事業として捉え、必要な知識を勉強する

の3点が重要です。

すぐにでも、不動産投資を始めたいという方が多いと思いますが、お金を貯めたり、知識を習得したりするにはある程度時間がかかります。
不動産投資を成功させるためには、十分な準備が必要です。あせらず、計画的に準備して行きましょう。

最後までお読みいただいてありがとうございます。具体的な勉強の方法は別の機会に書きます。

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廣田 裕司
廣田 裕司

廣田 裕司

宅地建物取引士

廣田 裕司

宅地建物取引士

賃貸経営での経験をベースにセミナー講師としても活動。2014年大家仲間と一緒に、管理会社「みまもルーム」設立に参加。大家さんの賃貸経営をサポートする会社 合同会社アップを設立。大家さんのサポート活動を展開中。

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