不動産投資Q&A

これって経費になるの、ならないの?確定申告する場合の項目はなに?そんな疑問に大家専門の税理士がお答えするコーナーです。

繰り上げ返済をすると相続税は上がる?

20年前に相続税対策でマンション建築しました。年々税金が高くなって、資金繰りが厳しくなっています。
借金を早く返済してしまいたいのですが、借金を返済すると相続税が高くなってしまうので、どうすればよいか悩んでいます。

繰り上げ返済をしても相続税は高くなりません。

借入金を返済しても相続税は高くなりません。
手元の現金を残しておくか、銀行に返済してしまうかの違いなので、総財産は変わらないからです。
銀行マンや不動産業社さんにも間違った認識をして、間違ったアドバイスをされている方がいるようですので、気をつけてください。
言葉だけではわかりづらいので、具体例で考えてみます。

現状

資産 借入金 正味の財産
現金 1億円 借入金 3億円 0円
不動産 2億円
合計 3億円

財産3億円に対し、借入金3億円あるので、差引0円。相続税はかからない状況です。

繰り上げ返済後

上記の現金1億円を繰り上げ返済すると、

資産 借入金 正味の財産
不動産 2億円 借入金 2億円
(3億円-1億円)
0円
合計 2億円

財産2億円に対し、借入金2億円あるので、差引0円。
同じく相続税はかかりません。

借入金を返済すると、財産からの控除額が減ることになりますが、資産も減ることになるため変わらないのです。
相続税が減るのは、(借り入れをして)現金が、評価の低い不動産に変わるからです。すでに不動産に変わった後は、繰り上げ返済しても変わりません。
ですから、返済がきついのであれば、繰り上げ返済することは有効です。

高い金利を払っているくらいなら、繰り上げ返済することによる効果は大きいです。

失敗と成功をわけるのは正しい知識。 不動産投資の7つのポイントとは?

渡邊 浩滋
渡邊 浩滋

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

渡邊 浩滋

税理士・司法書士

経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。

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